C'est une situation qu'ont connue de nombreux propriétaires. Le vendeur d'un appartement trouve un acheteur pour son bien, de 100 m² par exemple. Or, l'acheteur se rend compte par la suite que le logement ne mesure que 90m². Selon la loi, il peut réclamer le remboursement de la différence, c'est-à-dire le prix des 10 m² manquant, soit 10% du prix total de la vente dans ce cas là.
Il y a une loi… Jusqu'à présent, c'est le vendeur du bien qui était censé rembourser le trop-perçu. Et ce même si c'est le diagnostiqueur, celui qui avait mesuré l'appartement, qui était responsable de l'erreur. Seule condition : que l'erreur soit supérieure à 5% de la superficie totale. "Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure", dit en effet la loi.
… Que les juges ont affiné. Mais une décision de la Cour de cassation, repérée mardi par Métro News, vient changer la donne. Dans un arrêt du 28 janvier qui doit faire jurisprudence, la Cour a jugé que le vendeur pouvait à son tour se tourner vers le diagnostiqueur pour se faire rembourser la majeure partie de la somme. Le vendeur peut "se prévaloir à l'encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, d'une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre", écrivent les juges.
Un appartement des Hauts-de-Seine. La Haute juridiction se penchait sur le cas d'une vente d'un appartement à Boulogne-Billancourt, dans les Hauts-de-Seine. L'acte de vente affichait 63,10 m² mais l'appartement n'en faisait réellement que 59,67 m². La vendeuse du logement a donc dû restituer 18.511 euros (sur les 335.000 payés au départ) à l'acheteur. Et la Cour l'a autorisée à réclamer 17.985,49 euros au diagnostiqueur, au titre des "dommages et intérêts". La Haute juridiction a ainsi confirmé un jugement en appel, en rejetant le pourvoi en cassation du diagnostiqueur. Ce faisant, elle a ancré la mesure dans le marbre de la jurisprudence.
Tous les biens ne sont pas concernés. Mais attention, précision de taille : tous les appartements ne pourront pas être concernés. Pour que le vendeur puisse se tourner vers le diagnostiqueur pour se faire indemniser, il doit être en mesure de prouver qu'il aurait tout de même réussi à vendre son bien au prix affiché au départ. Dans le cas cité plus haut, la vendeuse devait pouvoir prouver qu'un acheteur aurait très bien pu acheter l'appartement 335.000 euros, même si la surface affichée était la vraie dès le départ. Sinon, la justice conclura que le vendeur n'a pas subit de "préjudice indemnisable". Le moyen d'en juger ? La qualité de l'appartement.
"Le prix d’un appartement ne dépend pas uniquement du nombre de mètres carrés, il tient aussi compte de sa situation, de la disposition des pièces, de l’ensoleillement, du quartier… S’il s’agit d’un bien recherché, l’acheteur aurait peut-être accepté de payer le prix demandé même s’il avait su que la surface était moindre que celle indiquée", explique au Figaro Jean-Philippe Duhamel, avocat à la Cour de cassation. En clair, le vendeur doit prouver que son acheteur aurait pu avoir un "coup de cœur", et qu'il aurait raisonné selon le fameux principe : "quand on aime on ne compte pas" (les mètres carrés).
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