Depuis le 1er septembre 2014, la fiscalité des plus-values de cession des terrains constructibles est alignée sur celle des immeubles bâtis. Vous êtes désormais exonéré d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention et de prélèvements sociaux au terme de 30 ans. Bonne nouvelle, la surtaxe de 2 à 6% sur les plus-values supérieures à 50.000 € ne s’applique pas aux cessions de terrains.

Le calcul de l’impôt sur les plus-valuesest effectué en deux temps. Pour déterminer l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu (au taux forfaitaire de 19 %), on applique un abattement de 6 % pour chaque année de détention de la 6e à la 21e année, et de 4 % la 22e année. Les abattements permettant d’évaluer l’assiette taxable aux prélèvements sociaux (au taux de 15,5 %) sont moins favorables: 1,65 % par an de la 6e à la 21e année de détention, 1,60 % la 22e année et 9 % par an de la 23e à la 30e année. Rassurez-vous: en pratique, c’est le notaire chargé de la vente qui effectue ce calcul!

A ces abattements vient s’ajouter un abattement exceptionnel de 30 %, applicable à l’une et l’autre des assiettes imposables (à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux). Peuvent en bénéficier les vendeurs qui remplissent, cumulativement, ces deux conditions:

- signature d’un avant-contrat (promesse ou compromis de vente) ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 ;

- signature d’un acte définitif au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la signature de la promesse (soit le 31 décembre 2017 pour les promesses signées en 2015).

Attention, les ventes réalisées au profit du conjoint, concubin notoire, partenaire de pacs, ascendant ou descendant du cédant ou de l’une de ces personnes sont exclues du bénéfice de l’abattement. Ce sera, par exemple, le cas si vous vendez un terrain à vos beaux-parents ou à votre gendre.

Vous pouvez profiter d’un abattement de 100.000 €sur les droits de donations si vous donnez un terrain entre le 1er janvier et le 31 décembre 2015 et que le donataire - n’importe quel proche - s’engage à y construire un logement dans un délai de 4 ans. Cet abattement devrait pouvoir être cumulé avec ceux existant déjà: 100.000 € pour une donation à un enfant, 31.865 € à un petit enfant et 80.724 € à un conjoint ou partenaire de pacs.

Un impôt sur les plus-values divisé par deux!

Vous vendez un terrain à bâtir que vous possédez depuis 20 ans.

Prix de vente: 150.000 €.

Plus-value: 135.000 €.

AVANT LE 1ER SEPTEMBRE 2014

Vous auriez payé 29.808 € d’impôt sur les plus-values

AUJOURD’HUI

Vous paierez 2565 € au titre de l’impôt sur le revenu (avec un abattement de 90 %) et 15.746 € au titre des prélèvements sociaux (avec un abattement de 24,75 %).

Montant total de l’imposition sur les plus-values: 18.311 € (Gain: 11 497 €).

Si vous bénéficiez de l’abattement de 30 %, vous ne payez plus que 1795,50 € au titre de l’impôt sur le revenu et 11.022 € au titre des prélèvements sociaux.

Montant total de l’imposition après application de l’abattement de 30 %: 12.818 € (Gain: 16.990 €).

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