Kredyty hipoteczne pozwalają nam na kupienie własnego mieszkania czy wybudowanie domu, ułatwiają przeprowadzanie szeroko zakrojonych remontów czy modernizacji budynków. Ich cechą charakterystyczną jest zabezpieczenie w postaci hipoteki. Sprawdź, co właściwie powinno się rozumieć przez to pojęcie i czy obciążenie hipoteki przy okazji zaciągania zobowiązania w banku jest dobrym rozwiązaniem dla ciebie jako kredytobiorcy.
Co to jest hipoteka i jak się ją ustanawia?
Chcesz wiedzieć, czym jest hipoteka na mieszkaniu czy hipoteka nieruchomości? Pojęcie hipoteki jest wyjaśnione w ustawie z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z art. 65 w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości.
Hipoteka definiowana jest zatem jako ograniczone prawo rzeczowe, które daje wierzycielowi zabezpieczenie na nieruchomości na wypadek niespłacenia przez daną osobę zobowiązania. Co ważne, wierzyciel hipoteczny może dochodzić swoich roszczeń z takiej nieruchomości z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi dłużnika i ma do tego prawo także w sytuacji, gdy nieruchomość zmieni właściciela. Hipoteka wygasa bowiem dopiero w momencie całkowitej spłaty zobowiązania.
Zgodnie z tym, co mówi definicja, hipoteka to forma zabezpieczenia wierzytelności, która wynika z określonego stosunku prawnego, czyli np. z umowy kredytowej. Istotne znaczenie ma jednak to, jak powstaje hipoteka. Otóż następuje to dopiero po dokonaniu stosownego wpisu w księdze wieczystej, a nie np. z chwilą podpisania umowy. Właśnie dlatego w języku prawniczym mówi się, że hipoteka ma charakter konstytutywny, a nie deklaratywny.
Ustanowienie hipoteki dokonuje się w sądzie rejonowym w dziale ksiąg wieczystych na podstawie wniosku o wpis hipoteczny. Taki wniosek może złożyć albo wierzyciel hipoteczny (czyli np. bank), albo właściciel nieruchomości. W przypadku zabezpieczania kredytu hipotecznego formalnościami zajmuje się zazwyczaj kredytobiorca.
Czy znasz to pojęcie? Subintabulat – co to jest i kto może skorzystać z hipoteki na wierzytelności hipotecznej?
Hipoteka i księga wieczysta
Wpis hipoteki na rzecz instytucji bankowej do księgi wieczystej nieruchomości jest konieczny, aby takie zabezpieczenie w ogóle nabrało mocy sprawczej i realnie zabezpieczało interesy kredytodawcy.
Co ciekawe, do czasu, gdy sąd dokona wpisu banku do księgi wieczystej nieruchomości i ustanowi hipotekę, kredyt hipoteczny nie może pozostawać niezabezpieczony. Banki stosują w takim przypadku zabezpieczenie w postaci ubezpieczenia pomostowego. Koszty takiej polisy pokrywa kredytobiorca, który z tego względu aż do momentu wpisania hipoteki do księgi wieczystej musi regulować wyższe raty kredytowe. Może to trwać nawet kilka miesięcy, bo właśnie tyle czasu zajmuje uzyskanie wpisu.
Hipoteka pod względem formalnym jest wpisywana i ujawniana w Dziale IV księgi wieczystej. Jeśli zaciągany jest kredyt hipoteczny, najpierw to tam pojawi się wzmianka o ustanawianiu hipoteki, a następnie sąd wpisze bank do księgi jako wierzyciela hipotecznego.
Wpis hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości obejmuje następujące informacje ujawniane w Dziale IV KW:
- numer hipoteki (roszczenia);
- rodzaj hipoteki – np. hipoteka umowna, kaucyjna, przymusowa;
- suma i waluta hipoteki;
- wierzytelność i stosunek prawny – np. kredyt hipoteczny, odsetki kapitałowe, odsetki za opóźnienie w spłacie kredytu, prowizje i opłaty od kredytu przewidziane i określone w umowie kredytu, numer i dzień zawarcia umowy kredytu;
- wierzyciel hipoteczny – może nim być osoba fizyczna, prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną.
Bardzo ważną kwestią związaną z hipoteką wpisywaną do księgi wieczystej nieruchomości jest jej wysokość. Do księgi wpisuje się wartość zobowiązania, jakie zabezpiecza hipoteka. W praktyce wpisywana przez banki hipoteka opiewa zazwyczaj na kwotę wyższą niż suma kredytu, aby zabezpieczać nie tylko należność główną, ale także odsetki i ewentualne koszty związane z dochodzeniem roszczenia.
Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej – jak to zrobić?
Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej możliwe jest dopiero po uzyskaniu zgody wierzyciela hipotecznego, a zatem w praktyce po spłacie całego zadłużenia. W przypadku kredytu hipotecznego możliwe jest to zatem dopiero po jego całkowitym uregulowaniu.
Niestety banki nie dokonują takiego wykreślenia – formalności musi dopełnić właściciel nieruchomości. W tym celu trzeba najpierw uzyskać z banku tzw. list mazalny, który jest potwierdzeniem spłaty zadłużenia i zgodą na wykreślenie hipoteki. Z tym dokumentem należy udać się do wydziału ksiąg wieczystych i złożyć stosowny wniosek, załączając do niego wspomniane wyżej oświadczenie banku oraz pokwitowanie wniesienia opłaty sądowej.
Więcej dowiesz się z tego tekstu: Wniosek o wykreślenie hipoteki – jak wypełnić wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej?
Rodzaje hipotek – czym różnią się od siebie? Kiedy mają zastosowanie?
Istnieje kilka rodzajów hipotek ustanawianych w związku z nieruchomością. Wśród nich wyróżnione powinny być:
- hipoteka umowna,
- hipoteka przymusowa,
- hipoteka odwrócona,
- hipoteka kaucyjna,
- hipoteka łączna.
Hipoteka umowna – czym się charakteryzuje?
Hipoteka umowna powstaje na mocy umowy podpisywanej pomiędzy dwiema stronami – właścicielem nieruchomości a wierzycielem, czyli na przykład bankiem.
Bank i kredytobiorca umawiają się w tym przypadku co do warunków założenia hipoteki i jej późniejszego wykreślenia z księgi wieczystej nieruchomości. Podstawą wpisu hipoteki do księgi jest oświadczenie właściciela obciążanej nieruchomości o ustanowieniu hipoteki umownej. Wzór takiego oświadczenia często dostarczają same banki.
Co do zasady powinno być ono złożone pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego. Jednak w przypadku ustanowienia hipoteki umownej na rzecz banku wystarczy złożenie oświadczenia w formie pisemnej.
A czy możliwe jest wydzielenie części nieruchomości spod hipoteki bankowej?
Warto wiedzieć, że istnieje hipoteka umowna łączna – umożliwia ona zabezpieczenie wierzytelności na więcej niż jednej nieruchomości. W przypadku kredytu hipotecznego hipoteka łączna może być ustanowiona nie tylko na kupowanej nieruchomości, ale także innej, już posiadanej przez kredytobiorcę.
Od 2011 roku nie funkcjonuje już w polskim prawie hipoteka umowna kaucyjna, dlatego każdy kredyt hipoteczny zaciągnięty dzisiaj zabezpiecza hipoteka umowna zwykła. Kaucyjna hipoteka wciąż obowiązuje w przypadku starszych kredytów, szczególnie tych denominowanych w walucie obcej. Jest w niej określona maksymalna suma, jaką można dochodzić z nieruchomości.
Warto o tym pamiętać, ponieważ hipoteka umowna kaucyjna i sprzedaż mieszkania może stanowić problem. Aby w pełni zaspokoić wierzyciela i wykreślić hipotekę, wierzyciel hipoteczny (np. bank) musi najpierw wskazać ostateczną sumę wierzytelności, która nie może być wyższa od tej maksymalnej.
Hipoteka przymusowa – czym jest?
Hipoteka przymusowa w przeciwieństwie do hipoteki umownej powstaje bez woli i wiedzy właściciela nieruchomości. Jest ona ustanawiana w celu wyegzekwowania zadłużenia. Podstawą jej wpisania do księgi wieczystej nieruchomości mogą być:
- postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia,
- postanowienie prokuratury,
- tytuł wykonawczy,
- ostateczna decyzja administracyjna,
- zarządzenie zabezpieczenia.
Od 2001 roku zakazana jest hipoteka przymusowa łączna, czyli zabezpieczenie za jej pomocą tej samej wierzytelności na kilku różnych nieruchomościach. Wyjątkiem są jednak szczególne sytuacje np. gdy wierzytelności za pomocą hipoteki przymusowej zabezpiecza ZUS.
Najczęściej ustanawiana jest hipoteka przymusowa przez ZUS i US. Obie te instytucje wykorzystują ją do zabezpieczenia swoich wierzytelności z tytułu zaległych podatków i składek.
W razie problemów z odzyskaniem należności mogą wszcząć postępowanie egzekucyjne z nieruchomości, a więc po prostu doprowadzić do jej licytacji komorniczej – hipoteka przymusowa zapewni im w tym przypadku pierwszeństwo w zaspokojeniu roszczeń, nawet jeśli komornik będzie prowadził egzekucję na rzecz kilku wierzycieli.
Musisz pamiętać, że nie jest możliwe przedawnienie hipoteki przymusowej, a więc wierzyciel hipoteczny ma prawo dochodzić z niej swoich roszczeń także po upływie okresu przedawnienia wierzytelności.
A kiedy wygasa hipoteka przymusowa? Czy hipoteka przymusowa wygasa np. po licytacji komorniczej? Co do zasady, hipoteka wygasa po spłacie wierzytelności, a więc także w przypadku, gdy dojdzie do tego w wyniku sprzedaży nieruchomości na licytacji. Wygaśnięcie hipoteki należy jednak potwierdzić w księdze wieczystej poprzez jej wykreślenie.
Jak wykreślić hipotekę przymusową? Niezbędne jest złożenie wniosku w sądzie rejonowym, a także dołączenie do niego dokumentu potwierdzającego brak zadłużenia.
Hipoteka odwrócona – czym jest?
Istnieje też szczególny rodzaj hipoteki, jakim jest hipoteka odwrócona. Może być ona transakcją lub umową, jaką właściciel nieruchomości będący osobą fizyczną zawiera z instytucją finansową, która pozwala mu na uwolnienie zamrożonego w nieruchomości kapitału.
Na przykład jeśli dana osoba odziedziczy dom, który wymaga remontu, może podpisać umowę z bankiem w kwestii hipoteki odwróconej, uzyskać pieniądze na remont, wyremontować nieruchomość, a następnie sprzedać ją z zyskiem, dzięki czemu uzyska pieniądze na spłatę kredytu hipotecznego odwróconego.
Najczęściej hipoteka odwrócona dotyczy seniorów, którzy mają własne mieszkania czy domy. Wówczas taka osoba przy zawarciu umowy o hipotekę odwróconą, czyli o kredyt hipoteczny odwrócony, uzyskuje wypłatę kredytu w transzach, które stają się jej dodatkowym źródłem dochodu.
Zobacz też: Ile wynoszą opłaty sądowe związane z ustanowieniem zabezpieczenia?
Ile można dostać z odwróconej hipoteki? Suma hipoteki odwróconej zależy nie tylko od wartości samej nieruchomości, ale również od płci i wieku właściciela oraz stanu jego zdrowia. Najczęściej będzie to od 30 do 70 proc. wartości nieruchomości. Warto wiedzieć, że instytucje oferujące takie rozwiązanie najczęściej udostępniają dla odwróconej hipoteki kalkulator, który pozwala po uzupełnieniu informacji na temat kredytobiorcy i nieruchomości obliczyć kwotę takiego kredytu.
Po śmierci właściciela nieruchomości bank zwraca się do spadkobierców klienta z pytaniem o to, czy chcą wykupić odziedziczony majątek. Jeśli tak, to będą zmuszeni spłacić zaciągnięty przez spadkodawcę kredyt hipoteczny.
Hipoteka kaucyjna – co warto wiedzieć?
Kolejnym rodzajem hipoteki jest hipoteka kaucyjna. Co to jest za hipoteka, już częściowo wyjaśniliśmy. Jej cel to zabezpieczenie wierzytelności o nieustalonej wysokości. Może ona istnieć w momencie ustanawiania hipoteki kaucyjnej albo powstać w przyszłości, wówczas zabezpiecza się ją z wyprzedzeniem.
Dla hipotek kaucyjnych oznacza się wyłącznie górny pułap kwotowy, do którego wysokości wierzyciel hipoteczny może domagać się zaspokojenia z obciążonej nieruchomości. Właśnie tym różni się hipoteka zwykła a kaucyjna – w przypadku tej zwykłej zabezpieczana jest wierzytelność o zdefiniowanej sumie.
Co istotne, hipoteki kaucyjne nie są ustanawiane od 23 lutego 2011 roku, ale wszystkie tego rodzaju zobowiązania ustanowione przed wskazaną datą pozostają w mocy i widnieją w działach IV ksiąg wieczystych do momentu, aż nie zostaną z nich wykreślone.
Z formalnego punktu widzenia hipoteka kaucyjna a sprzedaż nieruchomości nie stanowi większego problemu, jednak wymaga sprecyzowania kwoty wierzytelności. Wykreślenie hipoteki kaucyjnej jest bowiem możliwe po uzyskaniu zgody wierzyciela hipotecznego, czyli w praktyce po spłacie całego zadłużenia.
Hipoteka łączna – jak łączą się hipoteki?
Hipoteka łączna z kolei ma to do siebie, że obciąża kilka nieruchomości i zapewnia wierzycielowi możliwość zaspokojenia swoich wierzytelności z dowolnej z nich.
Celem hipoteki łącznej jest ułatwienie i obniżenie kosztów ponoszonych z tytułu ustanawiania zabezpieczenia każdej pojedynczej wierzytelności na większej liczbie nieruchomości należących do jednej bądź większej liczby osób. W przypadku hipoteki łącznej wierzyciel zyskuje większe zabezpieczenie rzeczowe, ponieważ jego wartość może nawet kilkukrotnie przekraczać wartość zabezpieczonej wierzytelności.
Jak już wiemy, istnieje zarówno hipoteka umowna łączna, jak i hipoteka przymusowa łączna. W tym drugim przypadku może być jednak ona zastosowana wyłącznie w sytuacji, gdy istnieje obciążenie już istniejącą hipoteką łączną nieruchomości albo nieruchomości stanowią własność dłużników solidarnych.
Po nowelizacji przepisów w 2011 r. hipoteka łączna, która powstała w wyniku podziału nieruchomości obciążonej hipoteką ustanowioną na jej części ułamkowej, po podziale powinna obciążać w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział.
Jeśli chodzi o kwestie formalne, zarówno ustanowienie, jak i wykreślenie hipoteki łącznej odbywa się podobnie jak w przypadku hipoteki umownej. Co ważne, wniosek o wpis hipoteki łącznej zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 maja 2014 r. stanowi jedną czynność prawną, a więc podlega opodatkowaniu jednym podatkiem PCC.
Jakie znaczenie ma hipoteka dla kredytu hipotecznego?
Podstawowym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego pozostaje hipoteka ustanowiona w księdze wieczystej nieruchomości. Jeśli będziesz spłacał terminowo zobowiązanie, czyli uiszczał raty kapitałowo-odsetkowe w terminie wskazanym w harmonogramie dołączonym do umowy, to hipoteka nie będzie uruchamiana.
Inaczej stanie się, jeśli w pewnym momencie przestaniesz spłacać zaciągnięty kredyt hipoteczny. Wtedy bank będzie miał wszelkie podstawy do tego, aby dochodzić swoich wierzytelności z hipoteki nieruchomości.
Wejście banku na hipotekę twojego mieszkania czy domu to ostateczność. Najpierw będzie przypominał ci o spłacie rat i odsetek karnych naliczonych z tytułu opóźnienia. Z czasem jednak rzeczywiście może poprosić o pomoc komornika i ostatecznie wystawić twoją nieruchomość na sprzedaż. Mieszkanie czy dom trafią na licytację komorniczą, a środki pozyskane z takiej sprzedaży zostaną przeznaczone na spłatę twojego zobowiązania w banku.
Jeśli kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości będzie wyższa od zaległości w z tytułu kredytu hipotecznego, wówczas otrzymasz pozostałą sumę do ręki, po uszczupleniu jej o koszty windykacji i koszty komornicze.
Bank nie może tak od razu „iść” do komornika, kiedy przestaniesz spłacać kredyt hipoteczny. W 2017 roku została bowiem uchwalona ustawa, która zmusza kredytodawców hipotecznych do wstrzymania się z podjęciem działań z udziałem komorników na co najmniej pół roku. Bank powinien ci również umożliwić samodzielną sprzedaż, aby nie zaniżać wartości nieruchomości na licytacji komorniczej, gdzie cena wywoławcza może wynosić nawet 2/3 ceny rynkowej.
Hipoteka jako zabezpieczenie wierzytelności – podsumowanie
Hipoteka jest uznawana za najskuteczniejszą formę zabezpieczenia wierzytelności, ponieważ zapewnia wierzycielowi możliwość dochodzenia swoich roszczeń bezpośrednio z nieruchomości przed innymi wierzycielami dłużnika i nawet wtedy, gdy nieruchomość zmieni właściciela.
Właśnie dlatego kredyty na zakup nieruchomości – opiewające na wysokie kwoty i udzielane na wiele lat – zabezpieczane są przez banki hipoteką. W przypadku kredytów hipotecznych stosowana jest hipoteka umowna, ale należy pamiętać, że istnieją także inne jej rodzaje np. przymusowa.
Ustanowienie hipoteki wymaga dopełnieniu określonych formalności, przede wszystkim dokonania wpisu w księdze wieczystej nieruchomości. Usunięcie takiego wpisu hipotecznego możliwe jest dopiero po całkowitej spłacie zobowiązania i uzyskania zgody na taką czynność od wierzyciela.
0 Komentarze