Kalkulator kosztów zakupu nieruchomości

Kupując dom, mieszkanie lub działkę budowlaną musimy liczyć się z szeregiem dodatkowych kosztów. Mogą one sięgać nawet kilku procent wartości nieruchomości. Trzeba przygotować się na pokrycie opłaty notarialnej i zapłatę podatku. W przypadku kupna nowego mieszkania z rynku pierwotnego, często będziemy zmuszeni do założenia księgi wieczystej, a gdy wspomagamy się kredytem — do wpisania hipoteki na rzecz banku. Kalkulator kosztów zakupu nieruchomości pozwala w prosty sposób oszacować opłaty związane z notariuszem, wynajęciem agenta, podatkiem od czynności cywilnoprawnych i z opłatami sądowymi. 

Zakup nieruchomość to dla wielu inwestycja życia, która często może być zrealizowana wyłącznie z finansowym wsparciem banku. Poszukując wymarzonego domu lub mieszkania, skupiamy się przede wszystkim na cenie nieruchomości, a także na kosztach związanych z zaciągnięciem i obsługą kredytu hipotecznego, tj. oprocentowanie nominalne, prowizja za udzielenie finansowania czy opłaty wynikające z konieczności wykupienia dodatkowej polisy.

Nie można zapominać, że to nie wszystkie obciążenia, które mogą pojawić się w trakcie zakupu nieruchomości. W celu prawidłowej oceny jakości głównego zabezpieczenia spłaty kredytu hipotecznego bank potrzebować będzie wyceny nieruchomości przygotowanej przez wskazanego rzeczoznawcę majątkowego. Jeśli zdecydujemy się na współpracę z agentem w obrocie nieruchomościami, musimy liczyć się z koniecznością opłacenia prowizji za pośrednictwo sięgającej nawet 3% ceny transakcyjnej.

Istotnymi elementami kosztotwórczymi, których nie da się uniknąć podczas zakupu nieruchomości, są opłaty skarbowe, sądowe i wynagrodzenie notariusza - umowa sprzedaży musi mieć formę aktu notarialnego. Obciążenia te można bez problemu oszacować, korzystając z naszego kalkulatora kosztów zakupu nieruchomości i to właśnie głównie na nich skupimy się w dalszej części tekstu. Wystarczy wskazać tylko kilka kluczowych parametrów, by sprawdzić, jak kształtują się przytoczone wyżej opłaty dla różnych scenariuszy.

Poszukiwanie nieruchomości na własną rękę to koszty

Wyobrażając sobie proces zakupu nieruchomości, często doprowadzamy do dużych uproszczeń. Z reguły całe przedsięwzięcie składa się ze znalezienia odpowiedniego lokalu, wyboru najlepszego kredytu hipotecznego i podpisania umowy kupna-sprzedaży u notariusza. Jeżeli dysponujemy odpowiednią gotówką, możemy zrezygnować z finansowego wsparcia banku, co jeszcze bardziej upraszcza cały proces. Tyle w teorii.

Znalezienie nieruchomość spełniającej nasze wyobrażenia wcale nie jest zadaniem prostym. Szczególnie w okresie wzmożonego popytu na rynku mieszkaniowym, kiedy nowe lokale sprzedawane są już na etapie projektu, a ciekawe oferty na rynku wtórnym wchłaniane są niemal w natychmiastowym tempie.

W poszukiwaniu odpowiedniej nieruchomości pomóc mogą bezpłatne serwisy ogłoszeniowe pozwalające skojarzyć zainteresowane strony transakcji. Trzeba więc podjąć wysiłek, aby regularnie weryfikować pojawiające się na rynku oferty. Działanie to można powiązać z kosztem energii elektrycznej, dostępu do Internetu i poświęconym czasem. Można jednak przyjąć, że w całym procesie zakupu nieruchomości są to obciążenia marginalne.

Koszty mogą być wyższe, jeśli zdecydujemy się na osobiste oględziny nieruchomości, a nasz obszar zainteresowania sięga kilkudziesięciu kilometrów od aktualnego miejsca zamieszkania. W takim wariancie trzeba mieć na uwadze obciążenia wynikające ze zużytego paliwa i wygospodarować odpowiednią ilość czasu potrzebną na penetrację rynku.

Ile wynosi prowizja agencji nieruchomości?

Mając na uwadze szereg niedogodności związanych z samodzielnym poszukiwaniem nieruchomości, zarówno kupujący, jak i sprzedający, decydują się często na usługi pośrednika w obrocie nieruchomościami. To z reguły osoba zorientowana w rynku i posiadająca sieć powiązań, która pozwala na szybkie skojarzenie obu stron transakcji. Agent nieruchomości służy także radą na każdym etapie poszukiwania i zakupu lokalu.

Aby skorzystać ze wsparcia tego typu, należy podpisać umowę pośrednictwa - wymaga ona formy pisemnej lub elektronicznej. Oprócz stron i zakresu czynności umowa powinna zawierać wysokość wynagrodzenia pośrednika. Prowizja taka zazwyczaj wynosi 2-3% wartości nieruchomości i jest płatna w momencie zrealizowania transakcji. Nie jest to sztywny parametr i współpracę można określić na innych warunkach. Na wysoce konkurencyjnym rynku jest możliwość negocjowania prowizji agencji nieruchomości.

Ile kosztuje podpisanie umowy u notariusza?

W celu uruchomienia kredytu hipotecznego konieczna jest umowa sprzedaży nieruchomości w postaci aktu notarialnego. Przedwstępna umowa sprzedaży mieszkania nie musi mieć takiej formy, ale warto przemyśleć, czy nie skorzystać z takiego rozwiązania. Umowa przedwstępna zawarta notarialnie gwarantuje, że do transakcji dojdzie na ustalonych warunkach. Kiedy kontrakt ma formę cywilnoprawną, to nie ma możliwości dochodzenia swoich praw wynikających z umowy przed sądem.

Finalna umowa sprzedaży nieruchomości musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, a to generuje już określone koszty. Maksymalne wynagrodzenie notariusza określa taksa notarialna. Ostateczna opłata zależy od wartości przedmiotu transakcji - podstawa taksy notarialnej ustalana jest dla konkretnych przedziałów, które prezentujemy w poniższej tabeli:

Wartość przedmiotu	Podstawa taksy notarialnej	Procent od nadwyżki
do 3 tys. zł	100 zł	–
3– 10 tys. zł	100 zł	3,00%
10– 30 tys. zł	310 zł	2,00%
30 – 60 tys. zł	710 zł	1,00%
60 tys. – 1 mln zł	1 010 zł	0,40%
1–2 mln zł	4 770 zł	0,20%
powyżej 2 mln zł	6 770 zł	0,25%

Dla przedmiotów wartych powyżej 2 mln zł opłata za nadwyżkę nie może przekroczyć 10.000 zł. Przykładowo, jeśli przedmiotem transakcji jest mieszkanie własnościowe pochodzące z rynku wtórnego o wartości 400.000 zł, to maksymalna taksa notarialna wynosić będzie 2.370 zł. Podatek VAT od taksy notarialnej wynosi 23%. Ostatecznie zapłacimy więc 2.915,10 zł.

Wysokość opłaty notarialnej można negocjować, a przedstawiony przykład opiera się o stawkę maksymalną. Kalkulator kosztów zakupu nieruchomości poglądowo potraktować można jako kalkulator opłat notarialnych i na bieżąco weryfikować wysokość taksy w przypadku zakupu domu lub mieszkania.

W sytuacji, kiedy kupujemy nieruchomość z rynku wtórnego, musimy zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% ceny nieruchomości. W przypadku naszego modelowego mieszkania danina ta wynosić będzie 8.000 zł (400.000 zł x 2%). Kupując nieruchomość od dewelopera, nie ponosimy kosztów z tytułu podatku od czynności cywilnoprawnych. W takiej sytuacji płacimy za lokal kwotę brutto powiększoną o podatek VAT. W zależności od rodzaju nieruchomości wynosi on 8 lub 23%.

Konieczna będzie także zapłata podatku od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki zwykłej. W sytuacji, kiedy wysokość hipoteki jest znana, trzeba zapłacić 0,1% wartości nieruchomości - w analizowanym przykładzie będzie to 400 zł. Jeśli wysokość hipoteki nie jest precyzyjnie określona, to pobierany jest zryczałtowany podatek w wysokości 19 zł. 

Trzeba też przygotować się na opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej (KW). Zakładając, że nasze modelowe mieszkanie własnościowe kupujemy na rynku wtórnym, korzystając z kredytu hipotecznego, to powinniśmy uwzględnić także koszty związane z:

• wpisem prawa własności w księgę wieczystą - 200 zł,

• wpisem hipoteki zwykłej w księgę wieczystą - 200 zł.

W przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym od dewelopera doliczyć trzeba jeszcze 100 zł za założenie księgi wieczystej - nieruchomości na rynku pierwotnym już taką posiadają. Notariusz pobierze też opłatę za odpis aktu notarialnego, jednak nie więcej niż 6 zł za każdą rozpoczętą stronę. Za stronę uznaje się tekst obejmujący nie mniej niż 25 wierszy.

Jaki jest podatek za zakup mieszkania od dewelopera?

W sytuacji, kiedy osoba fizyczna kupuje nowe mieszkanie od na rynku pierwotnym, to musi zapłacić za lokal cenę brutto, czyli powiększoną o podatek VAT. Cena jest wyszczególniona na dokumencie zakupu nieruchomości w postaci faktury VAT. W takiej sytuacji nie jest pobierany już 2% podatek PCC. Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, na podstawie faktury VAT, formalności związane z rozliczeniem podatku spoczywają na deweloperze.

Budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym obłożone jest stawką podatku VAT w wysokości 8%. Wykluczone są tu mieszkania, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 mkw. i domy, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 mkw. Powyżej tej powierzchni naliczany jest podatek VAT w wysokości 23%, który obejmuje także mieszkania zakupione na wynajem (w tym mikroapartamenty), komórki lokatorskie i garaże.

Jaki jest podatek za zakup mieszkania na rynku wtórnym?

Podczas zakupu nieruchomości na rynku wtórym powstaje obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Podatek PCC wynosi 2% wartości nieruchomości. Przykładowo dla mieszkania o wartości 500.000 zł danina na rzecz państwa wyniesie 10.000 zł. Podatek PCC trzeba zapłacić do 14 dni od powstania obowiązku podatkowego, tj. od momentu zawarcia umowy kupna - sprzedaży nieruchomości lub w momencie ustanowienia hipoteki.

W przypadku czynności cywilnoprawnych, dokonywanych w formie aktu notarialnego, podatek PCC powinien być pobrany przez notariusza, a następnie przekazany do urzędu skarbowego. Podatek PCC uwzględniany jest podczas kalkulacji przeprowadzonej za pomocą kalkulatora kosztów zakupu nieruchomości.

Kalkulator kosztów zakupu nieruchomości - rynek pierwotny vs rynek wtórny

Wykorzystaliśmy kalkulator kosztów zakupu nieruchomości, aby sprawdzić, różnice w opłatach za nabycie mieszkania własnościowego. Wartość nieruchomości i cena transakcyjna to 500.000 zł. W pierwszym wariancie transakcja miała miejsce na rynku pierwotnym - zakup od dewelopera. Drugi scenariusz to zakup mieszkania od osoby fizycznej na ryku wtórnym. W transakcji tej pośredniczył agent nieruchomości. Prowizja agenta wynosiła 2,9%. W obu przypadkach korzystaliśmy z kredytu hipotecznego.

Łączne opłaty związane z zakupem nowego mieszkania na rynku pierwotnym zamknęły się w kwocie 4.426,10 zł. Największe obciążenie stanowi opłata notarialna w wysokości 3.407,10 zł. Trzeba pamiętać, że to ustawowa stawka maksymalna i można ją negocjować. Kolejnym, ale już mniej istotnym, obciążeniem jest podatek od ustanowienia hipoteki zwykłej wynoszący 500 zł (0,1% od ceny transakcyjnej). Kolejne koszty związane są z założeniem i wpisami w księdze wieczystej.

Czynność	Kwota
Opłata notarialna brutto (+23% VAT)	3 407,10 zł
Założenie księgi wieczystej	100 zł
Wpis prawa własności w księgę wieczystą	200 zł
Wpis hipoteki zwykłej w księgę wieczystą	200 zł
Podatek od ustanowienia hipoteki zwykłej	500 zł
RAZEM:	4 426,10 zł

Zakup mieszkania na rynku wtórnym oznacza ponad siedmiokrotnie wyższe koszty niż w przypadku transakcji na rynku pierwotnym. Suma opłat dodatkowych wynosi tu 32.161,10 zł. Wpływ na taki stan rzeczy ma przede wszystkim prowizja dla agencji nieruchomości w wysokości 17.835 zł brutto i podatek od czynności cywilnoprawnych na poziomie 10.000 zł (2% ceny transakcyjnej). Pozostałe koszty są takie same, jak w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera. Jedyna różnica to brak 100 zł opłaty za założenie KW, gdyż nieruchomość na rynku wtórnym już taką posiada.

Czynność	Kwota
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)	10 000 zł
Opłata notarialna brutto (+23% VAT)	3 407,10 zł
Wpis prawa własności w księgę wieczystą	200 zł
Wpis hipoteki zwykłej w księgę wieczystą	200 zł
Podatek od ustanowienia hipoteki zwykłej:	500 zł
Prowizja agencji nieruchomości (+23% VAT)	17 835 zł
RAZEM:	32 161,10 zł

Przykład ten dobrze obrazuje, jak ważne jest negocjowanie poszczególnych prowizji. W przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórym suma opłat dodatkowych stanowiła 6,4% wartości nieruchomości, a to tylko wycinek kosztów związanych z zakupem lokalu na kredyt. W takiej sytuacji warto podjąć próbę wynegocjowania niższej prowizji agencji nieruchomości oraz niższej opłaty notarialnej.

Pozostałe elementy, w tym podatek PCC, nie podlegają żadnym negocjacjom.

Jak korzystać z kalkulatora kosztów zakupu nieruchomości?

Kalkulator kosztów zakupu nieruchomości jest intuicyjnym narzędziem pozwalającym szybko oszacować dodatkowe obciążenia związane z zakupem domu, mieszkania czy nieruchomości gruntowej. Kalkulację można przeprowadzać wielokrotnie dla różnych wariantów i porównywać ze sobą otrzymane rezultaty. Aby wykonać symulację, należy podać cenę, po jakiej przeprowadzona zostanie transakcja. Następnie trzeba określić, czy zakup będzie odbywać się z wykorzystaniem kredytu hipotecznego.

Pole „źródło zakupu” pozwala zdecydować, czy transakcja przebiegać będzie na rynku pierwotnym, czy na rynku wtórnym. Wybór ten wpływa na kolejne warianty kalkulacji. Wybierając zakup od dewelopera, można jako formę własności wybrać „mieszkanie własnościowe” lub „dom / nieruchomość gruntowa”. Następnie można przejść do kalkulacji. Z kolei wybierając zakup na rynku wtórnym, pojawia się trzecia forma własności - lokal spółdzielczy, a także jest możliwość ustalenia prowizji dla agencji nieruchomości - w przypadku sprzedaży bezpośredniej należy wpisać w pole cyfrę 0.

Po przeprowadzeniu kalkulacji, koszty sądowe, notariusza, podatek PCC i prowizja agenta nieruchomości prezentowane są w czytelnej tabeli. Korzystanie z kalkulatora kosztów zakupu nieruchomości jest całkowicie bezpłatne.

Do świadomej decyzji potrzebny jest pełniejszy obraz

Kalkulator kosztów zakupu nieruchomości pozwala zweryfikować grupę kosztów związanych z usługami notariusza, opłatami w sądzie i na rzecz agenta w obrocie nieruchomościami. Dla kompletnego obrazu trzeba zweryfikować też poszczególne oferty kredytów hipotecznych, koszty pozyskania niezbędnych do analizy dokumentów i koszty związane z pozyskaniem dokumentacji przy samodzielnej budowie domu.

Jakie są koszty pozyskania dokumentów do kredytu hipotecznego?

Ubiegając się o kredyt hipoteczny, złożenie samego wniosku w banku nie wystarczy. To z reguły zobowiązanie na wysoką kwotę z terminem spłaty wynoszącym nawet 35 lat, więc bank w sposób szczegółowy podchodzi do analizy zdolności kredytowej wnioskodawcy. Skrupulatnie oceniana jest też jakość nieruchomości, która stanowić ma główne zabezpieczenie spłaty kredytu. Powoduje to konieczność przedłożenia w banku większej listy dokumentów, niż w przypadku kredytu gotówkowego.

Część wymaganych dokumentów pozyskać można bezpłatnie. Inne to już określone koszty. Składając wniosek o kredyt hipoteczny, konieczne jest udokumentowanie osiąganych dochodów. W przypadku osób fizycznych może być to zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach, które wystawiane jest bezpłatnie przez pracodawcę. Bank może oczekiwać także historii konta osobistego za wskazany okres. Dokument ten można wygenerować bezpłatnie w systemie bankowości elektronicznej.

Pobranie wyciągu z konta podczas wizyty w oddziale może kosztować od kilku do nawet kilkudziesięciu złotych. Warto zatem sprawdzić wcześniej tabelę opłat i prowizji banku prowadzącego konto osobiste. Może też pojawić się konieczność przedstawienia deklaracji podatkowych za ostatnie dwa lata wraz z potwierdzeniem przyjęcia ich przez Urząd Skarbowy.

W przypadku zmiany pracy w okresie kilku miesięcy poprzedzających złożenie wniosku bank może poprosić o przedstawienie aktualnej umowy o pracę lub świadectwa pracy z poprzedniego miejsca zatrudnienia. Wszystkie te dokumenty pozyskać można bez dodatkowych kosztów.

Podczas składania wniosku o kredyt hipoteczny niezbędnie będzie przedstawienie odpisu z księgi wieczystej nieruchomości, która ma być przedmiotem finansowania. Pobierając ten dokument przez Internet, trzeba liczyć się z kosztem 20 zł za odpis zwykły i 50 zł za odpis zupełny. Decydując się na złożenie wniosku Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych (CIKW) lub listownie, opłata sądowa za odpis zwykły wynosić będzie 30 zł, a za odpis zupełny 60 zł.

Przedsiębiorcy do wniosku o kredyt hipoteczny oprócz dokumentów rejestrowych i finansowych załączyć muszą także zaświadczenie o niezaleganiu z opłacaniem składek w ZUS i zaświadczenie o niezaleganiu z podatkami, które wydawane jest przez Urząd Skarbowy. Pierwszy dokument można pozyskać bez opłat osobiście, drogą pocztową lub pobierając go z konta PUE. Zaświadczenie o niezaleganiu z podatkami to koszt 21 zł.

Na co zwracać uwagę analizując ofertę kredytu hipotecznego?

Oprócz opłat sądowych, notarialnych, wynagrodzenia pośrednika i kosztów związanych z pozyskaniem dokumentów trzeba zwrócić uwagę na parametry samej oferty kredytowej. To element o kluczowym wpływie na koszt całego przedsięwzięcia. Wybierając ofertę, warto zwrócić uwagę na takie elementy jak prowizja za udzielenie finansowania, Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) i całkowita kwota do spłaty.

Warto też sprawdzić wysokość miesięcznej raty, co pozwala lepiej wyobrazić sobie, jak będzie wyglądać osobisty budżet po zaciągnięciu takiego zobowiązania. Trzeba przy tym pamiętać, że większość kredytów hipotecznych udzielanych w Polsce opiera się o oprocentowanie zmienne i wysokość raty może wrastać lub maleć w okresie spłaty.

W aktualnej sytuacji rynkowej bardziej prawdopodobny jest jej wzrost na przestrzeni najbliższych lat. Na rynku znajdują się też oferty oparte o okresowo stałe oprocentowanie, które zapewnić może niezmienną wysokość raty w okresie do 7 lat. Jest to jednak rozwiązanie droższe, przez co na ten moment mniej popularne wśród polskich kredytobiorców hipotecznych.

Warto sprawdzić też oferty promocyjnych kredytów hipotecznych, gdzie w zamian za spełnienie dodatkowych warunków skorzystać można z niższej marży lub prowizji za udzielenie finansowania. W takiej sytuacji zazwyczaj trzeba skorzystać z dodatkowych produktów banku, tj. karta kredytowa czy ubezpieczenie lub zapewnić comiesięczne wpływy na konto osobiste prowadzone przez kredytodawcę. Dobrze jest policzyć, jaki koszt będą generować takie produkty w okresie spłaty kredytu, który wynosi nawet 35 lat. Może okazać się, że atrakcyjność oferty promocyjnej jest tylko pozorna.

W celu weryfikacji dostępnych na rynku propozycji warto skorzystać z rankingu kredytów hipotecznych, który pozwala na szybkie i wygodne porównanie aktualnych ofert. W zestawieniu prezentowane są wszystkie kluczowe parametry ofert oraz informacje szczegółowe pozwalające sprawdzić m.in. koszt dodatkowych ubezpieczeń, minimalny wkład własny czy wysokość opłaty za rozpatrzenie wniosku.

Czy wymagane jest ubezpieczenie kredytu hipotecznego?

Ubezpieczenie kredytu jest jedną z form zabezpieczenia stosowanych przez bank. Kredyty mieszkaniowe często spłacane są w wieloletnim horyzoncie czasu, co zwiększa ryzyko nieprzewidzianych zdarzeń, które skutkować mogą zakłóceniem terminowej obsługi zobowiązania. Skorzystanie z dodatkowego ubezpieczenia wpływać może nie tylko na warunki finansowania, ale nawet na samą decyzję kredytową.

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego wymaga ubezpieczenia nieruchomości, która stanowić będzie główne zabezpieczenie spłaty zobowiązania. Wymagana jest przy tym cesja z polisy ubezpieczeniowej na bank. W przypadku wystąpienia zdarzeń losowych, jak np. pożar czy powódź, środki z ubezpieczenia przekazane zostaną na konto banku i przeznaczone zostaną na spłatę kredytu hipotecznego. Koszt podstawowego ubezpieczenia nieruchomości zależy od jej wartości. Dla mieszkania o powierzchni 60 mkw. koszt polisy wynosi około 200-300 zł.

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego to nie tylko ochrona nieruchomości. W tym obszarze banki przygotowały szereg dodatkowych rozwiązań, służących zabezpieczeniu spłaty zobowiązania. Do najpopularniejszych rozwiązań zaliczyć można ubezpieczenie od utraty pracy, ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie na wypadek choroby i trwałego inwalidztwa, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego czy ubezpieczenie pomostowe.

Skorzystanie z wymienionych wyżej rozwiązań nie jest obowiązkowe, a Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami nie pozwala bankom na sprzedaż wiązaną. Skorzystanie z dodatkowej polisy może jednak wpłynąć na obniżenie marży lub prowizji za udzielenie finansowania. Nie można przy tym zapominać, że ubezpieczenie nie zabezpiecza wyłącznie interesów banku i daje określony komfort w obliczu nagłej choroby czy niespodziewanej utraty pracy.