Si la hausse des taux d'intérêt décidée par la Réserve fédérale au cours des deux dernières années a freiné le marché immobilier américain dans son ensemble, elle a eu un effet de massue sur les "home flippers", qu'il s'agisse de petits entrepreneurs ou de vedettes de la téléréalité.

Demandez à Tarek El Moussa, star de la chaîne HGTV "The Flipping El Moussas" et ancien coanimateur de l'émission phare de la chaîne consacrée à l'immobilier et à la rénovation, "Flip or Flop".

Comment tenir compte des [taux d'intérêt] ? Je me suis fait botter le cul l'année dernière. J'ai perdu beaucoup d'argent. C'est la réalité du métier, a déclaré M. El Moussa.

En effet, le "house flipping" (investissement dans une maison individuelle, souvent rénovée, dans l'intention de la revendre avec profit) a chuté par rapport aux sommets atteints lors de la pandémie de COVID-19. Selon le fournisseur de données immobilières ATTOM Data Solutions, le nombre d'Américains agissant en tant qu'investisseurs sur le marché du logement a chuté de 38,85 % entre le quatrième trimestre 2021 et le quatrième trimestre 2023. Jusqu'au quatrième trimestre 2023, la part des logements achetés par des investisseurs a chuté de 11 % en glissement annuel, selon un rapport de la société immobilière et hypothécaire Redfin.

Malgré cela, les investisseurs immobiliers ont dépensé 32,3 milliards de dollars pour des maisons aux États-Unis en 2023, contre 33,6 milliards de dollars un an plus tôt, et les flippers ont acheté 26 % des maisons les moins chères au cours du quatrième trimestre de 2023, a déclaré Redfin.

UN MARCHÉ FRÉNÉTIQUE

El Moussa, de HGTV, a acheté 91 maisons en 2021, ce qui lui a permis d'obtenir un paiement hypothécaire mensuel moyen de 600 000 dollars. Puis les taux hypothécaires ont grimpé, les ventes de maisons dans le sud de la Californie ont chuté et il s'est retrouvé avec un stock qu'il ne pouvait pas écouler.

Selon Chen Zhao, économiste principal chez Redfins, l'activité de "home flipping" est plus efficace dans un marché d'acheteurs frénétique, où les prix augmentent en même temps que les transactions. Après que la Fed a commencé à relever ses taux en mars 2022 pour réduire l'inflation, les acheteurs et les vendeurs se sont abstenus, ce qui a bloqué le marché du logement.

Les taux ont fini par atteindre leur plus haut niveau depuis deux décennies, près de 8 %, en octobre, et le marché qui en a résulté a posé aux investisseurs les mêmes problèmes que ceux auxquels sont confrontés les acquéreurs de logements : un stock limité et une demande tiède.

Les taux se sont quelque peu détendus : Freddie Mac a indiqué jeudi que le prêt hypothécaire moyen à taux fixe sur 30 ans s'élevait à 6,87 %. Il n'en reste pas moins que la situation actuelle est très différente de celle qui prévalait au début de la pandémie, lorsque des taux hypothécaires inférieurs à 4 % et une demande accrue pouvaient promettre de juteux bénéfices.

MARGES PLUS FAIBLES, PROBLÈMES DE MAIN-D'ŒUVRE

Pour Elisa Covington, une investisseuse basée dans la région de la baie de San Francisco, le retour sur investissement en 2021 a souvent oscillé entre 60 et 70 %, atteignant parfois 100 %.

"En 2021 et au début de 2022, mes projets avaient des rendements beaucoup plus élevés", a déclaré Elisa Covington. "Mais cette année, la marge bénéficiaire de la plupart de mes projets a été conforme à mes attentes, à savoir 30 à 40 %.

L'absence de demande de la part des acheteurs faciliterait la tâche des investisseurs à la recherche de maisons individuelles, mais la réduction des stocks l'a largement emporté, réduisant les tendances en matière d'acquisition.

Julio Martinez, copropriétaire et courtier chez JATS Properties à Los Angeles, a déclaré que "2023 a été un peu bizarre". Il n'a acquis que six maisons l'année dernière, et même cela était dû au fait que plusieurs de ces propriétés étaient saisies. Sans cela, "nous n'en aurions probablement acquis qu'une ou deux".

Certaines entreprises de construction affirment que le refroidissement de l'investissement immobilier a réduit l'activité des nouvelles entreprises. Ghulam Mustafa, propriétaire de Sahara Builders, une entreprise basée à New York, a déclaré que la baisse des projets de rénovation complète de son entreprise depuis la pandémie a entraîné une baisse de 40 % des bénéfices depuis 2021 jusqu'à la fin de 2023.

L'année dernière a été beaucoup plus lente que pendant la pandémie, a déclaré M. Mustafa.

Pour les entrepreneurs qui ne construisent pas de nouvelles maisons, l'offre régulière de projets en l'absence de rénovations intégrales est remplacée par des projets de rénovation à plus petite échelle pour les propriétaires existants, a déclaré Zhao de RedFin.

Quant aux promoteurs immobiliers, la baisse des bénéfices a réduit la main-d'œuvre qu'ils peuvent embaucher pour les rénovations, ce qui peut ralentir les ventes.

Martinez, de JATS Properties, a dû se séparer d'un homme à tout faire à plein temps. En plus de la vente de propriétés, son entreprise familiale exerce des activités de courtage et de gestion immobilière, de sorte que la perte de main-d'œuvre a entraîné une diminution de l'attention accordée aux projets de vente de maisons.

"Nous avons dû ralentir nos projets et les prêter à nos clients", explique M. Martinez. "En général, nous sommes prioritaires parce que ce sont nos employés. Mais lorsque nous n'avons pas les fonds nécessaires pour couvrir nos propres projets, nous les faisons travailler sur les maisons de nos clients. Cela nous soulage du fardeau que représentent les dépenses de ces employés".

DES ÉTOILES QUI S'ESTOMPENT

Face à la lenteur du chiffre d'affaires, les "flippers" diversifient leurs activités.

Martinez, qui a vu le volume de ses transactions chuter de moitié en 2023 par rapport à 2021, a commencé à accorder des prêts garantis par des biens immobiliers à des investisseurs potentiels. Et El Moussa, qui devait se préparer aux pertes qu'il savait provenir des projets invendus des flippers, a décidé d'acheter des contrats d'achat de logements en gros et de les vendre à des investisseurs, des opérations qui génèrent généralement des marges plus faibles mais qui sont moins risquées que les flippers traditionnels.

"Afin de me préparer aux pertes à venir, j'ai cessé d'acheter des maisons pour les revendre et je me suis concentré sur la vente en gros", a-t-il déclaré.

L'histoire a également changé dans le paysage de la télé-réalité des "flippers".

Les recettes publicitaires de HGTV sont passées de 42,7 millions de dollars en 2021, leur plus haut niveau depuis quatre ans, à 32,6 millions de dollars en 2023, selon les données d'iSpot.TV, une société de mesure des publicités télévisées, bien que HGTV continue à détenir une part dominante de son segment de marché.

Des émissions comme The El Moussas ont de plus en plus intégré des discussions sur les tarifs, la lenteur de la rotation et l'accélération des prix dans le sud de la Californie pour maintenir l'intérêt des téléspectateurs, a déclaré Loren Ruch, responsable du contenu sur la maison chez HGTV. Les émissions se concentrent désormais sur les résidences secondaires autonomes, par exemple une maison d'amis, et sur la vie multigénérationnelle.

"Les gens ne dépensent peut-être pas d'énormes sommes d'argent pour des projets de conception ou de rénovation, nous envisageons donc également une variété d'émissions à des prix plus abordables, qui sont peut-être basées sur une démolition moins importante, mais qui se concentrent sur l'espace et la configuration", a déclaré Loren Ruch. (Reportage d'Amina Niasse ; Rédaction de Dan Burns et Anna Driver)