Sprzedający napędzają ceny! Ile kosztuje mieszkanie w dużym mieście?

Popyt niski, a ceny w ogłoszeniach rosną

Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w lutym w porównaniu do stycznia wzrosty pojawiły się w 13 z 17 badanych miast. Największe odnotowaliśmy w Katowicach (7,7% m/m). Z kolei patrząc na zmiany roczne, szczególnie wyróżniają się trzy miasta – Kraków, Katowice i Warszawa. W Krakowie w ciągu 12 miesięcy przeciętna cena ofertowa wzrosła z 11 281 zł za m² do 15 652 zł za m², czyli aż o 38% r/r.

W Katowicach ceny poszły w górę przeciętnie o 29%, a w stolicy o 28%. Wzrosty były tam tak mocne, że spowodowały wyraźny spadek dostępności mieszkań. Ten spadek miał miejsce pomimo wzrostu średniego wynagrodzenia o 12% i spadku stóp procentowych. W Krakowie rata kredytu na mieszkanie o powierzchni 50 m² pochłonęłaby aż 59% dochodu pary zarabiającej po 80% przeciętnego wynagrodzenia. Z kolei w Warszawie byłoby to aż 64%. Przed rokiem było to odpowiednio 50% i 58%.

Sytuacja na rynku mieszkaniowym w lutym była kontynuacją pozytywnych nastrojów z poprzednich miesięcy. Choć popyt jest niski, to ceny w ogłoszeniach rosną. Sprzedający liczą, że w drugiej połowie roku popyt wystrzeli dzięki programowi „Mieszkanie na start”. Nie chcą więc obniżać cen, lecz testują coraz wyższe poziomy.

Ceny podawane w nowych ogłoszeniach sprzedaży w lutym 2024 r. wzrosły w porównaniu ze styczniem w 13 z 17 badanych przez nas miast. Największe podwyżki odnotowaliśmy w Katowicach (+7,7%), Sosnowcu (+5,8%) oraz Rzeszowie (+4,7%). Spadki pojawiły się tylko w czterech miastach – w Radomiu (-3,9%), Białymstoku (-3,7%), Szczecinie (-0,6%) oraz Gdyni (-0,3%).

Popyt na kredyty hipoteczne zdecydowanie spadł

Jeśli chodzi o sytuację na rynku kredytów hipotecznych, to popyt jest ograniczony. Według BIK w lutym złożono 26 tys. wniosków o kredyt hipoteczny. Sytuacja nie jest więc aż tak fatalna, jak na przełomie 2022-2023 r., kiedy miesięcznie składano 12-13 tys. wniosków. Z drugiej strony jest zdecydowanie gorzej niż w IV kw. ubiegłego roku, kiedy średnio było to 42 tys. wniosków miesięcznie.Chwilowa pauza we wzroście liczby ogłoszeń

Biorąc pod uwagę to spowolnienie, spodziewaliśmy się, że w lutym wzrośnie liczba publikowanych ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Tak się jednak nie stało. W analizowanych 17 miastach na portale trafiło 38 tysięcy unikalnych (po usunięciu duplikatów), nowych ogłoszeń. To niewiele więcej niż w grudniu, ale ok. 17% mniej niż w styczniu. Łączne saldo wszystkich aktywnych, unikalnych ofert w lutym było na poziomie 100 tys. ogłoszeń i był to poziom porównywalny do września 2023 r

Sytuacja w zakresie liczby ogłoszeń wygląda jak chwilowa pauza przed kolejnymi przyrostami. W marcu zainteresowanie kupujących mocno zwolniło, więc można się spodziewać, że ofert na portalach będzie coraz więcej. Pełnych informacji z marca jeszcze nie mamy, ale wstępne dane wskazują na znaczący wzrost liczebności ofert

„Mieszkanie na start” jedyną szansą na wyższy popyt

Jeśli chodzi o przyszłość, to kluczowe znaczenie będzie miał zapowiadany program "Mieszkanie na start". Będzie to prawdopodobnie jedyny czynnik, który w tym roku może przywrócić większy popyt. Obecnie prognozy mówią bowiem, że w tym roku nie zobaczymy obniżek stóp procentowych. W rezultacie oprocentowanie zwykłych kredytów hipotecznych pozostanie na obecnym, dość wysokim poziomie. Średnia dla oprocentowania stałego w ofertach kredytów z wysokim (powyżej 20%) wkładem własnym wynosi 7,58%, a dla niskiego wkładu własnego (10% wkładu) jest to 8,03%.

W Krakowie ceny mieszkań rosną jak szalone

Z kolei w porównaniu do poziomu przed rokiem zdecydowanie wyróżnia się Kraków. Z wzrostem o 39% r/r „bije na głowę” inne badane miasta. Ponadto bardzo mocno wzrosły ceny mieszkań w Katowicach (+29% r/r) i Warszawie (+28% r/r). Warto też wspomnieć o Łodzi (+22% r/r) i Wrocławiu (+21% r/r), w których wzrost przekroczył 20%.

Wśród miast, które objęliśmy badaniem nie ma ani jednego, w którym przeciętna cena byłaby niższa niż przed rokiem. Najniższy wzrost odnotowaliśmy w Sosnowcu (+8% r/r).

Dostępność mieszkań spadła w 8 z 17 miast mimo wzrostu wynagrodzeń o 12%

Według najnowszych danych GUS, przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w lutym, po przeliczeniu na wartość netto, wyniosło 5 769 zł. Było więc aż o 12% wyższe niż przed rokiem. Ponadto w tym okresie mieliśmy też obniżki stóp procentowych w sumie o 1 pp. Mogłoby się więc wydawać, że te elementy powinny rekompensować wzrost cen mieszkań. W rzeczywistości dużo zależy od miasta. Wśród tych, które badaliśmy aż w 8 z 17 dostępność mieszkań spadła w porównaniu z sytuacją sprzed roku.

Sprawdziliśmy jaką część dochodów przykładowej pary pochłania rata kredytu na mieszkanie o powierzchni 50 m², przy założeniu 10% wkładu własnego i okresu spłaty 25 lat. Przyjęliśmy, że kredytobiorcy zarabiają po 80% średniego wynagrodzenia. W lutym 2024 r. zarabiali więc po 4 615 zł netto, czyli ich łączny dochód miesięczny to 9 230 zł. Z kolei przed rokiem zarabiali łącznie 8 234 zł. Uwzględniliśmy również spadek oprocentowania kredytów hipotecznych z 10% wkładem własnym z 9,23% do 8,03%.

Pomimo wzrostu wynagrodzeń o 12% i niższego oprocentowania, zauważalna poprawa dostępności mieszkania występuje bardzo rzadko. Spadek udziału rat w dochodzie o ponad 2 pp. wystąpił tylko w Sosnowcu (spadek z 28% do 26%). Poprawa o ponad 1 pp. pojawiła się w czterech miastach – Radomiu, Częstochowie, Szczecinie i Bydgoszczy.

Na drugim biegunie mamy miasta, w których dostępność bardzo mocno spadła. W Krakowie udział raty w dochodzie zwiększył się aż o 10 pp. (z 49% do 59%). Znaczące pogorszenie sytuacji pojawiło się też w Warszawie (o 6 pp.) i Katowicach (o 4 pp.). Pozostałe miasta, w których odnotowaliśmy wzrost udziału raty w dochodzie, to Wrocław, Łódź, Poznań, Toruń i Rzeszów.

W Warszawie rata pochłonie 64% dochodu pary

Warto też zwrócić uwagę nie tylko na zmiany udziału raty w dochodzie, ale również na jego poziom. W Warszawie (64%) i Krakowie (59%) para o takich dochodach nie ma szans na uzyskanie takiej kwoty kredytu, która pozwoli na zakup mieszkania o powierzchni 50 m² po przeciętnej cenie. Bardzo trudne, o ile niemożliwe, będzie to również we Wrocławiu (48%), Gdańsku (48%), Gdyni (45%) i Poznaniu (42%). W tych miastach udział raty przekracza bowiem 40%. W pozostałych miastach sytuacja pozornie wydaje się lepsza. Należy jednak dodać, że zdecydowanie trudniej jest tam uzyskać zakładany przez nas dochód, ponieważ wynagrodzenia są tam niższe.

Ile procent dochodu pochłania rata kredytu

(w przypadku pary z dochodem po 80% średniego wynagrodzenia, kupującej mieszkanie 50 m2 po przeciętnej cenie, kredyt na 25 lat, 10% wkładu własnego).

Źródło: Expander