Chociaż licząca się grupa banków proponuje dziś kredyty refinansowe, to ich oferta ma olbrzymią lukę. Braki w hipotecznych propozycjach to efekt zalecenia nadzoru wysłanego do banków przed 8 miesiącami, przypominają eksperci Expander Advisors.
Kredytobiorcy stający przed dylematem wyboru formuły oprocentowania kredytu hipotecznego mieli zawsze pod ręką uspokajającą opcję – zobowiązanie można będzie zrefinansować. Jeśli okaże się np. że wybraliśmy stopę stałą, a stopy procentowe zaczną spadać, możliwe byłoby „przeskoczenie” na zmienne oprocentowanie.
Sprzyjało temu specyficzne podejście banków do opłat za wcześniejszą spłatę. W przypadku kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem były one (i nadal są) nieobecne. To wynik niepewności co do zasad określania rekompensat, które miałyby obciążać kredytobiorców.
Wspomniane możliwości to jednak już w części zamierzchła przeszłość. W połowie 2023 r. do banków trafił list Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego, w którym sformułowano nowe zalecenia dotyczące refinansowania hipotek.
Jak wskazywaliśmy wówczas na łamach Bankier.pl, nadzór uznał za niedopuszczalne dwa specyficzne scenariusze:
- Zaproponowanie klientowi nowej stałej stawki, ale bez przedłużenia („zresetowania”) okresu jej obowiązywania. Przykład może wyglądać następująco – zaciągnęliśmy w 2021 r. kredyt z oprocentowaniem stałym na 5 lat. W 2024 r. bank proponuje nam nową, niższą stawkę, która będzie obowiązywać do 2026 r., czyli tak długo, jak ta pierwotna.
- Zaproponowanie klientowi przejścia na oprocentowanie zmienne.
Co istotne, „niedopuszczalność” rozciąga się nie tylko na już istniejące relacje klient-bank, ale także na refinansowanie kredytów w innych bankach. W dokumencie nadzoru wskazano, że należy uznać za niedopuszczalne „oferowanie przez banki refinansowania kredytów o stałym lub okresowo stałym oprocentowaniu (zarówno własnych, jak i udzielonych przez inne banki)” w wymienionych powyżej dwóch scenariuszach.
Banki uprzejmie dopasowały się do zaleceń
– Pomimo faktu, iż zalecenie nie jest rekomendacją, która nakazywałaby bankom dostosowanie się do wymogów nadzoru, te dość szybko zmieniły politykę kredytową dotyczącą kredytów refinansowych na zgodną z komunikatem UKNF. Jako pierwsze dostosowały się ING Bank Śląski, Alior Bank oraz mBank. Za nimi zaś poszły kolejne banki – wskazuje Damian Milcarz, Dyrektor Oddziału Expander Advisors w Łodzi.
– Dziś próżno szukać banku, który umożliwi klientowi przejście ze stałej stopy na zmienną niezależnie od tego, czy jest to klient posiadający kredyt w danym banku, czy nowy, refinansowany kredyt – podkreśla ekspert.
– Znaczna część banków posiada w swojej ofercie kredyty refinansowe, co jest odpowiedzią na wzmożone zainteresowanie klientów obniżeniem kosztów swoich zobowiązań. Zwykle takie kredyty udzielane są w takiej samej cenie, jak kredyty mieszkaniowe na zakup lub budowę nieruchomości. Należy pamiętać, że oferty zmieniają się cyklicznie w zależności od banków np. co tydzień, raz w miesiącu a w niektórych bankach nawet codziennie. W celu porównania ofert warto skorzystać z bezpłatnej pomocy eksperta, który codziennie sprawdza dla nas najkorzystniejszą ofertę – zauważa Damian Milcarz z Expander Advisors.
Na hossę refinansowania jeszcze nadejdzie czas?
Ograniczenia w refinansowaniu kredytów hipotecznych dziś nie są mocno dostrzegalne z perspektywy kredytobiorców. Stopy procentowe pozostają na poziomie niedalekim od wieloletniego maksimum, a część bankowych ekonomistów spodziewa się braku korekt nawet do końca 2025 r.
Przypomnijmy, że kredyty hipoteczne z okresowo stałym oprocentowaniem na dobre zagościły w ofertach banków dopiero w 2021 r. Zostało to wymuszone rekomendacją nadzoru. Ostateczny termin przypadł na ostatnie chwile rekordowo niskich stóp procentowych. Późniejszy szybki wzrost ceny pieniądza sprawił (można powiedzieć – paradoksalnie), że okresowo stałe oprocentowanie zaczęło dominować w nowej sprzedaży hipotek. Dodatkowo, klienci spłacający kredyty oparte na WIBOR, chętnie aneksowali umowy, przechodząc na stabilny parametr.
To właśnie ta grupa kredytobiorców może być zainteresowana zmianą formuły oprocentowania zobowiązania, gdy rozpocznie się cykl obniżek stóp. Zapewne w większości nie są oni świadomi, że nie będą mieli wówczas swobodnego wyboru. W okresie 2022-2023 podpisano ok. 290 tys. umów o kredyt hipoteczny (włącznie z ok. 48 tys. kredytów z dofinansowaniem). Co najmniej połowę komercyjnych hipotek stanowiły te oparte na okresowo stałym oprocentowaniu.
