Elektroniczna księga wieczysta

Przygotowywane regulacje prawne umożliwią wprowadzenie elektronicznego systemu ksiąg wieczystych. O tym jakie korzyści przyniesie nowy system pisze Wojciech Langowski z kancelarii prawnej Miller Canfield.

Aktualnie działający w Polsce system rejestracji tytułu prawnego do nieruchomości i hipotek, jest niewydolny. Postępowania w tej sprawie w dużych miastach (np. w Warszawie, Krakowie czy Szczecinie), mogą trwać latami. Ponieważ warunkiem zakupu nieruchomości jest często wpis praw właściciela w księdze wieczystej, opóźnienia w tym zakresie spowalniają obrót nieruchomościami. Co więcej, poszczególne sądy używają w prowadzonych księgach wieczystych odmiennych zwrotów prawnych i formularzy odpisów z tych ksiąg, a dane w księgach wieczystych często różnią się od danych wynikających z rejestru gruntów (np. co do numerów działek i ich powierzchni).
Przyczyną takiej sytuacji jest chroniczny brak kadr w sądach, jak również przestarzały, ręczny sposób prowadzenia ksiąg wieczystych, który nie zaspokaja już rosnących potrzeb rynku nieruchomości. Tymczasem Ministerstwo Sprawiedliwości już od kilku lat przygotowuje fundamentalną reformę, której głównym celem jest wprowadzenie nowoczesnego, elektronicznego systemu informacji o nieruchomościach. Nowy system ma być podobny do tych, skutecznie już działających w Niemczech, Austrii czy Norwegii. Wdrożenie projektu będzie wymagać szeregu zmian legislacyjnych, reorganizacji sądów i budowy systemu komputerowego.
Niedawno wprowadzony art. 251 ustawy o księgach wieczystych i hipotece z 1982 r., stanowi ogólną podstawę prawną reformy. Zgodnie z tym przepisem, księgi wieczyste mogą być zakładane i prowadzone nie tylko w sposób tradycyjny, ale również w systemie informatycznym, który ma zostać wprowadzony przez Ministra Sprawiedliwości. Według informacji z Ministerstwa aktualnie trwają intensywne prace na projektem odpowiedniego rozporządzenia.
Nowy system ksiąg wieczystych będzie złożony z lokalnych baz danych w sądach rejonowych (gdzie dane o nieruchomościach będą wprowadzane i aktualizowane) oraz centralnej bazy danych (gdzie informacje te będą przetwarzane i synchronizowane z danymi pochodzącymi z innych publicznych rejestrów, w tym Krajowego Rejestru Sądowego oraz systemów PESEL i REGON). Lokalne bazy danych i baza centralna będą połączone ze sobą i z innymi rejestrami publicznymi siecią telekomunikacyjną. Docelowo planowany system elektronicznych ksiąg wieczystych będzie stanowił część szerszego państwowego, zintegrowanego systemu informacji o nieruchomościach. Ma on także objąć przyszły kataster nieruchomości oraz informacje na temat przeznaczenia nieruchomości w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. W tworzonym właśnie katastrze będą dostępne informacje z obecnego rejestru gruntów (tj. powierzchnia i adres działek, rodzaj gruntów, budynki, właściciele i inni aktualni posiadacze gruntu, mapy prawne) oraz informacje o wartości nieruchomości ustalonej dla celów podatkowych.
Po informacje i odpisy z elektronicznych ksiąg wieczystych będzie się można zgłaszać do sądów rejonowych, jak również do planowanego centralnego ośrodka informacji. Rozważa się również umożliwienie płatnego dostępu do centralnej bazy danych przez Internet m.in. dla banków czy notariuszy, ale w ograniczonym zakresie.
Biorąc pod uwagę treść ksiąg i prawne skutki wpisów do nich, elektroniczne księgi wieczyste będą w znacznej mierze identyczne z tradycyjnymi. Nie jest jeszcze jednak jasne, czy dokumenty dołączane do ksiąg wieczystych (np. umowy nabycia nieruchomości), które są dostępne jedynie dla upoważnionych osób, będą także zeskanowane i włączone do systemu, czy też będą dostępne jedynie w sądach rejonowych.
W pierwszym etapie (do 2003 roku) nowy system ksiąg wieczystych ma zostać wprowadzony w 24 sądach wybranych przez Ministra Sprawiedliwości, a następnie w pozostałych 301 sądach prowadzących księgi wieczyste. Tak zwana ,migracja" danych z tradycyjnych do elektronicznych ksiąg wieczystych będzie stanowić najbardziej czasochłonną część wdrażania systemu. Właścicielom nieruchomości gwarantuje się możliwość wskazania błędów popełnionych przy migracji, a Skarb Państwa odpowie za szkody spowodowane takimi błędami.
Po powstaniu lokalnych baz danych, kolejnym etapem będzie założenie centralnej bazy danych i centralnego ośrodka informacji. Czas wdrożenia całego systemu i jego pełnej integracji z katastrem nieruchomości oraz innymi publicznymi rejestrami i bazami danych, ocenia się na 10 lat.
Podobne systemy informacji o nieruchomościach są obecnie wprowadzane w innych krajach Europy Środkowej. Planowany system polski będzie podobny do zintegrowanego systemu katastru nieruchomości i ksiąg wieczystych aktualnie wprowadzanego w Rumunii. Tak więc doświadczenia wynikające z tego projektu mogą być szczególnie cenne dla Polski. System rumuński jest tworzony, na zlecenie rządu, przez Stewart Title Company we współpracy z miejscowymi spółkami IBM. Elektroniczny system ksiąg wieczystych powinien radykalnie skrócić czas wpisów tytułu prawnego do nieruchomości i hipotek. W ten sposób rynek nieruchomości stanie się bezpieczniejszy. Skróci się także czas transakcji na nim zawieranych. Inwestorzy i kredytodawcy będą mieć dostęp do podstawowych danych o nieruchomościach z centralnego ośrodka informacji bez konieczności uzyskiwania ich z miejscowych sądów. Zawartość elektronicznych ksiąg wieczystych będzie znacznie bardziej aktualna i godna zaufania niż dotąd, gdyż wszelkie zmiany stanu prawnego i faktycznego nieruchomości będą szybciej ujawniane.
Biorąc pod uwagę potencjalne korzyści z nowego systemu, będzie on zapewne jednym z najistotniejszych czynników wpływających na przyszły rozwój rynku nieruchomości w Polsce.

Wojciech Langowski Autor jest prawnikiem w kancelarii Miller Canfield