Comment se porte le marché immobilier dans le Bas-Rhin ?
Malgré un volume de ventes qui a chuté, les prix, eux, ne se sont pas effondrés. Quand les particuliers achètent, ils achètent globalement plus petit, ou alors plus loin, les conditions d’accès au crédit ne s’étant pas assouplies depuis leur durcissement.
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Effondrement des volumes de vente
En 2023, les volumes de vente, tous types de biens confondus, ont chuté de 34 % dans le Bas-Rhin. « Quand nous pensions (espérions ?) nous rapprocher des volumes de 2018/2019, nous avons [en fait] retrouvé, tous biens confondus, les volumes de 2016/2017, plus faibles », notent les présidents des chambres des notaires du Bas-Rhin et Haut-Rhin, qui ont donné une conférence de presse sur le sujet ce mercredi.
Relative stagnation des prix
Cet effondrement des volumes ne s’est pas traduit par un effondrement des prix, loin de là. Quand, à l’échelle du Bas-Rhin toujours, le prix de vente médian des maisons anciennes a légèrement reculé de 2,2 % sur un an pour s’établir à 264 000 euros, le prix au m2 médian a (légèrement là aussi) progressé de +0,9 % pour les appartements anciens, pour atteindre 2 840 €.
Mais ces tendances générales ne doivent pas cacher les grandes disparités qui existent entre les villes, entre les quartiers, voire entre les rues. A Strasbourg par exemple, le prix au m2 médian dans le quartier Kable a pris +8,6 % en un an, quand il a reflué de -8,9 % dans celui de Cronenbourg ouest.
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Des surfaces vendues plus petites
Autre tendance du marché immobilier en ce moment : « Les surfaces médianes des appartements vendus sont en nette diminution », souligne Me Gabriel Weyl, président de la chambre des notaires du Bas-Rhin. « En moyenne au niveau national – mais cela se vérifie également dans le Bas-Rhin – on a perdu une pièce par rapport à l’année d’avant« , développe-t-il. Pour le dire autrement et rapidement, les personnes qui auraient pu envisager l’achat d’un T3 fut un temps s’orientent désormais vers l’achat d’un T2, par exemple.
C’est l’une des conséquences de l’augmentation du coût du crédit. « Sur un appartement classique, vous avez pris entre 50 000 et 100 000 euros », rappelle Me Weyl.
Des acheteurs qui n’hésitent pas à regarder plus loin
L’autre conséquence, c’est le fait que les acheteurs n’hésitent pas à regarder plus loin. Des quartiers périphériques comme Hautepierre ou Montagne Verte ont par exemple vu leur prix au m2 médian augmenter respectivement de +5,6 % et +6 % sur un an.
Mais, là encore, attention à ne pas en tirer de conclusions hâtives : Cronenbourg ouest (-8,9 %), Stockfeld (-6,3 %) ou même Esplanade (-8,8 %) sont tous en repli.
Globalement, « le marché immobilier n’est pas homogène », aime rappeler Me Weyl.
Un début timide de reprise ?
On l’aura compris donc : l’année 2023 fut éprouvante pour le marché de l’immobilier ancien. Mais, d’après Gabriel Weyl, « il semble y avoir quelques embellies » en ce début d’année.
« En décembre-janvier, plus personne ne visitait, plus personne ne négociait un bien. Mais, là, ça commence à bouger. On voit revenir les visites de biens et des négociations sur le prix », explique-t-il.
Autre signe encourageant : l’accès au crédit semble s’assouplir… très légèrement, tout du moins. « Les taux d’intérêt commencent à baisser, car il y a de nouveau de la concurrence entre les banques, [lesquelles] cherchent à réattirer les clients », indique le président de la chambre des notaires du Bas-Rhin. « De temps en temps, on retrouve des taux d’intérêt à 3,75 / 3,80 %. Certes pour les bons dossiers, mais toujours est-il qu’on parvient à repasser sous la barre des 4 % », complète-t-il.
Le spécialiste termine en rappelant que le printemps est une période propice pour la reprise du marché immobilier. À voir si cela se confirme le reste de cette année, donc.
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