Nie tylko oprocentowanie – w kredycie hipotecznym liczą się też "dodatki"

Obowiązkowe ubezpieczenia zwiększą ratę i łączny koszt kredytu hipotecznego. Dziś stanowią one niemal zawsze standardowy element pakietu dla kredytobiorców. Na tym tle wyróżnia się propozycja Citi Handlowy.

Porównując kredyty hipoteczne potencjalni kredytobiorcy szczególną uwagę zwracają na oprocentowanie i prowizję. Pozostałe koszty finansowania mieszkania bywają niesłusznie lekceważone. Tymczasem zdecydowaną większość kredytów sprzedawanych na rynku stanowią pakiety, które oferują obniżoną stawkę oprocentowania w zamian za zakup dodatkowych produktów.

Dodatkowe produkty, które musimy nabyć, mogą być bardzo różne. Standardem jest wymóg założenia rachunku osobistego w banku-kredytodawcy i aktywnego korzystania z jego możliwości. Banki oczekują regularnego zasilania konta, a czasem także dokonywania minimalnej liczby transakcji kartą lub BLIK-iem. Ten typ wymagań nie jest szczególnie uciążliwy, a przeniesienie głównego konta do nowego banku to niska cena za obniżoną stawkę oprocentowania.

Ubezpieczenia – kilkaset złotych do raty

Drugim z produktów w ramach pakietowej oferty banku są różnego rodzaju ubezpieczenia. W wielu bankach wymóg opłacenia składki ubezpieczenia (na życie lub od innych ryzyk zagrażających spłacie) z cesją praw z polisy na kredytodawcę pojawił się na liście składników pakietu kredytu hipotecznego. Czasem klient ma wybór – albo opłacić prowizję, albo skorzystać z ubezpieczenia. Obie opcje oznaczają jednak dodatkowe koszty, różnie tylko rozłożone w czasie.

Porównaliśmy warunki, jakie proponują banki w swoich sztandarowych pakietach hipotecznych. W zestawieniu pokazujemy oferty przygotowane przez kredytodawców dla kredytobiorców poszukujących finansowania zakupu mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie. Lokal kosztuje 740 tys. zł, a klienci wnoszą 20-procentowy wkład własny. Przyjmujemy, że kredyt będzie spłacany przez 25 lat i oparty na okresowo stałym oprocentowaniu.

W tabeli uszeregowaliśmy oferty pod względem rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania. Pokazujemy rozbicie pierwszej raty równej na trzy części:

1. Część kapitałową, spłacającą dług wobec banku.
2. Część odsetkową.
3. Składki wymaganych ubezpieczeń (jeśli występują).

Wyjątek wśród banków

Zestawienie pozwala dostrzec, że banki dzielą się na trzy grupy. Pierwsza stosuje zerową stawkę prowizji, ale wymaga, by kredytobiorca utrzymywał wymagane ubezpieczenie i co miesiąc opłacał składki. Druga, mniej liczna, nie pobiera prowizji, ale oczekuje opłacenia składek z góry. Trzecią stanowią banki nie wymagające ubezpieczeń, ale pobierające prowizję.

Jedynym bankiem, który stanowi wyjątek i nie mieści się w żadnej z wymienionych szufladek jest Citi Handlowy. Kredytodawca nie narzuca obowiązku wykupienia ubezpieczenia i jednocześnie stosuje zerową stawkę prowizji.

Dla naszych przykładowych kredytobiorców oznacza to niższe o ok. 200 zł comiesięczne obciążenia i brak „bariery wejścia” w postaci wydatku kilku tysięcy złotych zaraz po zaciągnięciu zobowiązania.

O jakich kosztach warto jeszcze pamiętać?

Banki udzielające kredytów hipotecznych wymagają, by kredytobiorca wykupił ubezpieczenie nieruchomości od ognia i zdarzeń losowych. Zabezpieczenie takie połączone jest z cesją praw z polisy na bank. Składka ubezpieczenia musi być opłacana przez cały okres kredytowania. Z usługi można skorzystać zwykle za pośrednictwem banku (wówczas koszt bywa doliczany do raty). Jeśli chcemy samodzielnie wykupić ubezpieczenie, odpowiednie dokumenty dostarcza się kredytodawcy corocznie.

Warto pamiętać, że z zaciągnięciem kredytu hipotecznego wiążą się także jednorazowe opłaty pobierane za konkretne czynności. Pierwszą z nich jest wycena nieruchomości – przeprowadzana na zlecenie banku lub opłacana przez kredytobiorcę i dostarczana bankowi.  Koszt może być uzależniony od typu nieruchomości i zwykle sięga kilkuset złotych.

Opłatami obciążone są również czynności związane z przeniesieniem prawa do nieruchomości i ustanowieniem hipoteki. Wśród nich znajduje się m.in. taksa notarialna, opłata za wpisanie nowego właściciela do księgi wieczystej i ujawnienie hipoteki. Wysokość opłat sprawdzić można w kalkulatorze kosztów zakupu nieruchomości.

Już podczas spłaty zobowiązania istotna może okazać się prowizja za nadpłatę lub wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego. Ustawa o kredycie hipotecznym dopuszcza pobieranie takiej rekompensaty przez bank w okresie pierwszych trzech lat spłaty (dla kredytów ze zmiennym oprocentowaniem) lub w czasie obowiązywania stałej stopy procentowej. W wielu instytucjach (np. Citi Handlowym) prowizja taka wynosi 0 zł, co umożliwia elastyczne dopasowanie tempa spłaty do naszych preferencji.