W Rządowym Centrum Legislacji opublikowano projekt ustawy wprowadzającej preferencyjny "kredyt mieszkaniowy na start". Następca „Bezpiecznego kredytu 2 procent” jest jeszcze bardziej skomplikowany – przewiduje się kilka form wsparcia, stawek dopłat i limitów.
Problemy, które rozwiązać miał program „Bezpieczny kredyt 2 procent” pozostają aktualne – takie zdanie pojawia się już na samym początku uzasadnienia projektu nowego programu preferencyjnych kredytów mieszkaniowych. Wysokie stopy procentowe wykluczają z rynku część gospodarstw domowych pragnących nabyć nieruchomość. Rozwiązaniem ma być „Kredyt na start”, a właściwie, jak zapisano nazwę w projekcie, #naStart.
W projekcie przewidziano 2 formy kredytu mieszkaniowego objętego dopłatami. Pierwszą jest kredyt hipoteczny, który może być przeznaczony na:
- Budowę domu jednorodzinnego, jego wykończenie i/lub nabycie działki.
- Nabycie prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w tym wykończenie.
- Realizację inwestycji kooperatywy mieszkaniowej przez członka tej kooperatywy.
- Nabycie spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu.
Co ważne, z listy przedmiotów kredytowania wykluczono nabycie prawa w ramach cesji umowy
rezerwacyjnej lub deweloperskiej. Ma to ograniczyć bodźce do spekulacji.
Mianem kredytu konsumenckiego określono natomiast kredyt, który ma pokryć część lub całość wydatków ponoszonych w związku z pokryciem kosztów partycypacji, lub wkładu mieszkaniowego. To nowość w porównaniu z „Bezpiecznym kredytem 2 procent”. „Objęcie tych kredytów gwarancją nawet do pełnej wartości pożyczanego kapitału uczyni je dla banków równie, a nawet bardziej bezpiecznymi niż kredyty hipoteczne. Pozwoli to obniżyć ich oprocentowanie co najmniej do poziomu kredytu hipotecznego, a poprzez opisany w dalszej części uzasadnienia mechanizm dopłat do rat, uczyni je dostępnymi dla osób dążących do zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych w oparciu o formy mieszkalnictwa dedykowane osobom mniej zarabiającym” – wskazano w uzasadnieniu projektu.
Kto będzie mógł zaciągnąć kredyt z dopłatą?
Podstawowym warunkiem skorzystania z dopłat jest nieposiadanie prawa do nieruchomości (z wyjątkiem gospodarstw z trójką lub więcej dzieci). Tym razem jednak o kredyt będzie mógł starać się samodzielnie jeden z małżonków, jeśli drugi posiadał już nieruchomość w ramach majątku odrębnego lub posiada prawo do nieruchomości w ustroju rozdzielności majątkowej.
W przypadku gospodarstw jednoosobowych dodatkowym kryterium stanowi wiek – nieukończone 35 lat życia w momencie złożenia wniosku. W pozostałych przypadkach kryterium wieku nie obowiązuje. Współkredytobiorcy, którzy nie są małżeństwem będą musieli jednak nabyć prawo do nieruchomości jako współwłasność z równymi udziałami. Ma to zapobiec dołączaniu do kredytu osób wyłącznie w celu optymalizacji spełnienia innych warunków (np. dochodowych).
Dodatkowo kredytobiorca musi uzyskiwać dochody w walucie polskiej ani być stroną umowy innego kredytu mieszkaniowego (w tym „Bezpiecznego kredytu 2 procent”).
Opłaty, formalności, dokumenty
Kupno mieszkania krok po kroku
Kupujesz mieszkanie, w szczególności pierwsze? Podpowiadamy jak to zrobić i z jakimi dodatkowymi opłatami musisz się liczyć. Dodatkowe koszty w największych polskich miastach mogą przekroczyć nawet 30 tys. zł. W tym e-booku znajdziecie informacje, na jakie opłaty trzeba się przygotować, jak zabrać się za kupno mieszkania, w jaki sposób skutecznie przeprowadzić transakcję oraz jakie stawki obowiązują obecnie na rynku pierwotnym i wtórnym.
Masz pytanie? Napisz na marketing@bankier.pl
Jak będzie działać "Kredyt na start"?
Kredyt hipoteczny z dopłatami ma być udzielany na co najmniej 15 lat. Przez pierwszych 10 lat obowiązywać będzie stałe oprocentowanie i formuła spłaty w postaci rat malejących. Dopłatami objęte zostanie pierwsze 120 rat.
W przypadku kredytu konsumenckiego minimalny okres spłaty to 5 lat, a dopłatami objętych będzie pierwszych 60 rat.
Do obliczania dopłat stosowany będzie ponownie wskaźnik znany z ustawy o „Bezpiecznym kredycie 2 procent”. Szerzej o jego konstrukcji pisaliśmy na łamach Bankier.pl. Tym razem jednak przewidziano kilka scenariuszy:
- Dla gospodarstw domowych bez dzieci od wskaźnika we wzorze odejmowana będzie stała 1,5.
- Dla gospodarstw domowych z jednym dzieckiem od wskaźnika we wzorze odejmowana będzie stała 1.
- Dla gospodarstw domowych z dwojgiem dzieci od wskaźnika we wzorze odejmowana będzie stała 0,5.
- Dla gospodarstw domowych z trojgiem dzieci lub więcej od wskaźnika we wzorze odejmowana będzie stała 0.
Kwota dopłaty będzie zatem tym wyższa, im liczniejsze jest gospodarstwo domowe. Nowością jest natomiast specyficzny mechanizm „zamrożenia” raty malejącej na poziomie najwyższej raty w harmonogramie obniżonej o wyliczoną dopłatę. Oznacza to, że raty malejące staną się faktycznie ratami o równej wysokości (z punktu widzenia kredytobiorcy).
„Wprowadzenie takiego mechanizmu jest nowym rozwiązaniem względem bezpiecznego kredytu 2%, w którym stopniowemu zmniejszaniu z każdą ratą ulegała zarówno część płacona przez kredytobiorcę jak i dopłata. Ponieważ w kredycie mieszkaniowym kwota płacona przez kredytobiorcę przy każdej racie nie będzie się zmieniać, wysokość dopłat z każdą kolejną ratą maleć będzie szybciej niż w bezpiecznym kredycie 2%. Nie zagrozi to jednak stawianym przed nowym instrumentem celom. Pomoc udziela kredytobiorcy w uzyskaniu i spłacie kredytu mieszkaniowego, podobnie jak przy kredycie 2% znacząco obniży poziom wymaganej zdolności kredytowej oraz zagwarantuje szybszą spłatę kapitału. Zmiana pozwoli jednak ograniczyć tę pomoc do niezbędnego minimum” – wskazano w uzasadnieniu.
Limity w kredycie #naStart
W projektowanej ustawie znalazło się kilka elementów ograniczających wysokość dopłaty. Pierwszy z nich dotyczy dochodów kredytobiorców.
Gdy gospodarstwo domowe kredytobiorcy jest jednoosobowe i dochód tego gospodarstwa jest wyższy niż 7 000 zł miesięcznie, wysokość dopłaty do raty kredytu pomniejsza się o 50% kwoty tego przekroczenia.
Gdy dochód gospodarstwa domowego kredytobiorcy jest wyższy niż:
- 13 000 zł – w przypadku gdy w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy wchodzą dwie osoby,
- 16 000 zł – w przypadku gdy w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy wchodzą trzy osoby,
- 19 500 zł – w przypadku gdy w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy wchodzą cztery osoby,
- 23 000 zł – w przypadku gdy w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy wchodzi pięć albo więcej osób
wysokość dopłaty do raty kredytu mieszkaniowego pomniejsza się o 25% kwoty tego przekroczenia. Oświadczenie o miesięcznym dochodzie kredytobiorcy będzie dołączane do wniosku kredytowego.
Drugim elementem limitów jest kwota kredytu hipotecznego. Gdy kwota kredytu:
- jest wyższa niż 200 tys. zł, a gospodarstwo jest jednoosobowe, do wyliczenia dopłat przyjmuje się kwotę kapitału 200 tys. zł.
- jest wyższa niż 400 tys. zł, a gospodarstwo jest dwuosobowe, do wyliczenia dopłat przyjmuje się kwotę kapitału 400 tys. zł.
- jest wyższa niż 450 tys. zł, a gospodarstwo jest trzyosobowe, do wyliczenia dopłat przyjmuje się kwotę kapitału 450 tys. zł.
- jest wyższa niż 500 tys. zł, a gospodarstwo jest czteroosobowe, do wyliczenia dopłat przyjmuje się kwotę kapitału 500 tys. zł.
- jest wyższa niż 600 tys. zł, a gospodarstwo jest pięcioosobowe lub większe, do wyliczenia dopłat przyjmuje się kwotę kapitału 600 tys. zł.
Dla kredytu konsumenckiego granica wynosi 100 tys. zł.
Wymienione limity mogą zostać powiększone, gdy lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny, którego dotyczy kredyt mieszkaniowy, znajduje się na terenie województwa lub miasta o liczbie ludności wyższej niż 300 000 mieszkańców, dla którego ostatnio ogłoszony przez wojewodę wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych jest wyższy od ostatnio ogłoszonej przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego o co najmniej:
- 25% a mniej niż 50% - kwoty podwyższa się o 10%.
- 50%, kwoty podwyższa się o 20%.
Analogicznie podwyższeniu ulegają limity dochodowe wymienione powyżej.
Trzecie z ograniczeń odnosi się do powierzchni lokalu. Jeśli powierzchnia użytkowa przekracza wartość ustaloną wzorem
25 + 25 * [liczba osób wchodzących w skład gospodarstwa domowego]
wysokość dopłaty pomniejsza się o 50 zł za każdy metr kwadratowy ponad „limit”.
Dostęp z ilościowym limitem
Projekt ustawy przewiduje limitowanie podaży preferencyjnego kredytu. "Proponuje się, aby w każdym kwartale po zarejestrowaniu w systemie ewidencji dopłat 15 tys. wniosków o hipoteczny kredyt #naStart złożonych w tym kwartale wraz z wnioskiem o dopłaty do rat kredytu okres przyjmowania nowych wniosków był okresowo wstrzymany, do początku kolejnego kwartału. W liczbie 15 tys. będzie brany pod uwagę wyłącznie jeden wniosek złożony przez danego kredytobiorcę ubiegającego się o kredyt, tj. nie będą w niej uwzględnione wnioski złożone przez tego samego kredytobiorcę w różnych bankach kredytujących" – wskazano w uzasadnieniu.
"Tym samym kwartalne ograniczenie liczby wniosków wyznaczało będzie w praktyce przybliżoną liczbę hipotecznych kredytów #naStart z dopłatami do rat, jakie będą mogły zostać udzielone na podstawie wniosków o kredyt złożonych w każdym kwartale roku (przybliżoną, ponieważ z uwagi zawieszenie przyjmowania wniosków przez banki w dniu kolejnym po dniu wydania stosowego komunikatu przez BGK faktyczna liczba złożonych kwartalnie wniosków, jeśli przypadek ten będzie miał miejsce, byłaby w praktyce wyższa od 15 tys.)" – dodano w dokumencie. Wskazany limit nie będzie jednak obowiązywać w pierwszym roku działania programu, czyli 2024 r. Tu przewidziano granicę na poziomie 35 tys. wniosków.
Program ma umożliwiać składanie wniosków o kredyty z dopłatami do końca 2027 roku. „Podobnie jak w przypadku bezpiecznego kredytu 2% wprowadzany instrument kredytów mieszkaniowych #naStart z dopłatami do rat wspierać ma kredytobiorców zaciągających kredyt w okresie relatywnie nadal wysokich stóp procentowych. Projektodawca ocenia bowiem, że do końca 2027 r. warunki uzyskiwania kredytów hipotecznych w ramach zwykłej oferty rynkowej banków będą już na tyle ustabilizowane, że wsparcie w formie dopłat nie będzie potrzebne” – wskazano w uzasadnieniu projektu.
Czekamy na wasze pytania
Jeśli macie pytania dotyczące "Kredytu na start", piszcie na adres alert@bankier.pl. Będziemy się starali na nie odpowiadać zgodnie z aktualną wiedzą w temacie. Zapraszamy!
