Zacznijmy od nowości, jaką są zmiany w wakacjach kredytowych. Wiemy, że będą kontynuowane. Co planowane zmiany oznaczają dla kredytobiorców?
Obecnie kredytobiorcy najprawdopodobniej będą mogli skorzystać z zawieszenia spłat raty kredytowej dwukrotnie w okresie od 1 czerwca do 31 sierpnia oraz dwukrotnie w okresie od 1 września do 31 grudnia. Mechanizm jest podobny do tego, który został wprowadzony na początku istnienia wakacji kredytowych. Nowe ograniczenia to maksymalna kwota kredytu na poziomie 1 200 000 zł oraz wskaźnik rata/dochód, który nie może być niższy niż 30 proc., co wprowadza pewne ograniczenia dla kredytobiorców. Wskaźnik nie będzie dotyczył tych kredytobiorców, którzy mają 3 dzieci lub więcej. Wprowadzenie powyższych ograniczeń wydaje się krokiem w dobrym kierunku, natomiast nadal możemy się zastanawiać czy np. gospodarstwo domowe mające na przykład 8 tys. zł raty i zarabiające 26 tys. zł powinno być beneficjentem takiego programu, bo zaproponowane kryteria to umożliwiają. Oczywiście wzrost raty z 4 do 8 tys. jest z pewnością odczuwalny, ale nie musi doprowadzić do problemów ze spłatą kredytu.
Z perspektywy kredytobiorcy, jeśli kwalifikuje się do wakacji kredytowych w nowej formie, skorzystanie z tej możliwości wydaje się dobrym pomysłem. Chociaż ostatecznie raty i tak trzeba będzie oddać, przenoszą się one na koniec harmonogramu spłaty kredytu. Jest to szansa na zbudowanie poduszki finansowej lub nadpłacenie kredytu, zwłaszcza dla tych, którzy nie mają problemów ze spłatą. Warto zwrócić uwagę, że jeżeli ktoś przeznaczył i w przyszłości przeznaczy wszystkie zawieszone raty na dokonanie nadpłat kredytu, to może pomniejszyć saldo do spłaty nawet o ponad 7 proc.
Nie jest tajemnicą, że dostęp do tych wakacji kredytowych mają zarówno osoby, które ich rzeczywiście potrzebują, jak i ci, którzy spokojnie dają radę spłacać swoje zobowiązania. Czy wiadomo ilu jest tych, którzy rzeczywiście potrzebują tego oddechu od spłacania rat?
Tu kluczowe jest zrozumienie, kto tak naprawdę potrzebuje wakacji kredytowych. Według założeń chodzi o osoby, które mają trudności z regulowaniem wyższych rat, aby uniknąć sytuacji, w której po prostu zmuszone są przestać spłacać. Osoby, które rzeczywiście potrzebują takiego wsparcia, mogą mieć już jakieś opóźnienia w spłatach, co powinno być przecież widać w monitoringu banków i Biura Informacji Kredytowej. Zatem nawet jeżeli mamy do czynienia z pogorszeniem spłacalności portfela kredytowego w ostatnich latach to skala tego pogorszenia ma się nijak do skali skorzystania z wakacji kredytowych. Dane z BIK za ten okres, kiedy wakacje kredytowe już trwały, pokazują, że w wielu przypadkach z tych wakacji kredytowych skorzystały osoby, które wcale ich nie potrzebowały, z dobrą lub bardzo dobrą historią kredytową, a środki z zawieszonych rat przeznaczały na nadpłatę kredytu.
Dodajmy jednak, że kredyty hipoteczne są zobowiązaniami regulowanymi najlepiej, a problemy ze spłatą, oprócz kredytów złotówkowych, dotyczą również kredytów we frankach szwajcarskich, gdzie sytuacja jest bardziej skomplikowana głównie z powodów prawnych i ryzyka związanego z pozwami.
Dlatego zastanawiające jest wykluczenie z programu osób z kredytem frankowym, pomimo że ci kredytobiorcy również mogli mieć trudności ze spłatą w okresie podwyżek stóp procentowych w Szwajcarii oraz osłabienia się kursu złotego. Wyjaśniając zatem jeżeli powodem wprowadzenia wakacji kredytowych był wzrost rat, często dwukrotny (ze względu na WIBOR), to, chcąc być konsekwentnym, należy zauważyć, że ze względu na to, że w Szwajcarii również mieliśmy do czynienia z podwyżkami stóp procentowych (chociaż niedawno doszło do niespodziewanej obniżki) oraz kurs CHF/PLN w okolicach 4,5 (a jeszcze niedawno 5), to kredytobiorcy mający kredyt w CHF płacili w ostatnim czasie najwyższe raty w swojej historii spłaty kredytu.
Jednocześnie z wakacji kredytowych mogły skorzystać osoby, które miały kredyt ze stałym oprocentowaniem z PLN, a co za tym idzie ich raty nie wzrosły. To kolejna niespójność, jeżeli założymy oczywiście, że powodem wprowadzenia wakacji kredytowych był właśnie wzrost rat.
Czy w związku z tymi informacjami ten program w ogóle powinien funkcjonować?
Rzeczywiście istnieje pytanie, czy wakacje kredytowe powinny być kontynuowane w takiej formie. Szczególnie, że są inne sposoby pomocy osobom, mającym problem ze spłatami, w tym Fundusz Wsparcia Kredytobiorców, który także uległ zmianom. Fundusz ten, adresując te same problemy co wakacje kredytowe, wydaje się bardziej przemyślaną i przede wszystkim długoterminową formą wsparcia, wymagającą od kredytobiorców pewnego wysiłku i spełnienia kryteriów, co wskazuje na potrzebę redefinicji celu wakacji kredytowych i ich dopasowania do rzeczywistych potrzeb kredytobiorców oraz rynku.
Zaryzykuję twierdzenie, że w przypadku dotychczasowych wakacji kredytowych tak dużo osób skorzystało z tego programu, bo on był bardzo łatwo dostępny, po prostu na klik. Ja wychodzę z założenia, że ktoś, kto wpadł w jakieś problemy finansowe, żeby móc sięgnąć po tę pomoc, powinien być zmuszony do wykonania choćby minimalnego wysiłku. A nie po prostu przez kliknięcie w systemie zawiesić sobie ratę. Jak trzeba udowodnić, że się spełnia kryteria, to już choć trochę pokazuje, że komuś rzeczywiście zależy, ponieważ takiej pomocy potrzebuje.
Dodajmy, że w nowej wersji wakacji kredytowych pojawia się kryterium raty do dochodu i konieczność zadeklarowania ze strony klienta czy spełnia warunki, czy nie. Natomiast nadal pozostajemy na poziomie deklaracji.
A jakie znaczenie dla banków ma przedłużenie tego programu, czy raczej wprowadzenie jego nowej wersji?
Z perspektywy banków przedłużenie wakacji kredytowych oznacza przesunięcie otrzymania spłat na znacznie późniejszy termin, co, przez inflację i zmianę wartości pieniądza w czasie, wpływa na ich wyniki finansowe. Banki, nie będąc instytucjami charytatywnymi, muszą sobie zrekompensować te straty, co może prowadzić do wzrostu opłat i marż przy nowych kredytach.
Z jednej strony banki chciałyby udzielać jak najwięcej kredytów, ponieważ jest to ich główny produkt i źródło zarobku, a z drugiej strony – być może – nie powinny one udzielać kredytów niektórym osobom. Może więc po prostu kryteria przyznawania kredytów są zbyt łagodne?
Kryteria zdolności kredytowej zostały faktycznie poluzowane. Rok temu obowiązywał bufor zdolności kredytowej, który banki musiały uwzględnić, przewidując wzrost oprocentowania o 5 punktów procentowych, ale zmniejszono go do 2,5 punktu procentowego. Dodatkowo dwukrotnie zostały obniżone stopy procentowe. Nie jestem tutaj przekonany, czy aktualne działanie systemu w zakresie polityki kredytowej jest optymalne. Gdy stopy procentowe były niskie, a zdolność kredytowa wysoka, bufor był identyczny jak teraz, po czym zwiększono go dopiero w momencie, kiedy WIBOR zdążył skokowo wzrosnąć. W konsekwencji tego mieliśmy okres, kiedy banki przyjmowały oprocentowanie kredytu do liczenia zdolności na poziomie około 4-5 proc. po czym dwa lata później było to nawet 14-15 proc. W rezultacie rynek kredytowy został kompletnie zamrożony. Pół roku później ruszył Bezpieczny Kredyt 2 proc. i banki znowu zalała fala wniosków kredytowych.
Moim zdaniem powinna istnieć bardziej spójna i długoterminowa polityka kredytowa. Zwiększanie wymagań zdolności kredytowej, gdy mamy bardzo niskie stopy procentowe (a co za tym idzie, w wieloletniej perspektywie spłaty kredytu bardzo duże prawdopodobieństwo, że kiedyś raty wzrosną), mogłoby pomóc uniknąć skokowego wzrostu popytu na kredyty oraz niekontrolowanego wzrostu cen mieszkań. Z kolei w okresach wysokich stóp procentowych, bufor zdolności kredytowej powinien być łagodniejszy.
W kontekście Funduszu Wsparcia Kredytobiorców z kolei banki sygnalizują, że, jeżeli zostaną przyjęte obecnie proponowane kryteria, łatwiej będzie przystąpić do funduszu wsparcia niż otrzymać nowy kredyt. Obrazując sytuację, dzisiaj biorę kredyt, spełniam kryteria zdolności kredytowej a na przykład po roku, mimo że moja sytuacja kredytowa się nie zmieniała, przychodzę do banku i mówię, że już mnie na kredyt nie stać i proszę o wsparcie ze strony Funduszu. Może to spowodować, że banki zaczną zacieśniać kryteria dla najgorzej zarabiających. Oczywiście ten przykład to pewne uproszczenie, ale obecne okoliczności stwarzają sytuację, w której musimy znaleźć rozwiązania problemów, jakie sami stworzyliśmy. Co więcej, konieczna jest lepsza koordynacja między różnymi instytucjami oraz przede wszystkim długoterminowa polityka kredytowa.
Podobnie zresztą wygląda sytuacja z rządowymi programami dopłat. W zamyśle mają one służyć osobom, których nie stać na tradycyjny kredyt, bo nie mają zdolności kredytowej. Tyle że gdzieś po drodze umyka nam fakt, że poprzedni program przyczynił się do kilkunastoprocentowego wzrostu cen mieszkań i częściowo odpowiada za trudną sytuację, którą teraz będziemy rozwiązywać nowym programem. Taka kwadratura koła.
Jak więc będzie wyglądać sytuacja na rynku kredytów hipotecznych w związku z wprowadzeniem programu „Mieszkanie na start”? Czy, podobnie jak program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, wpłynie on pozytywnie na rynek, przyciągając rzesze klientów do banków?
Na podstawie doświadczeń z ubiegłego roku przewiduję, że tak. Rynek kredytów hipotecznych zostanie nieco pobudzony, natomiast najnowsze założenia, które zostały przedstawione w projekcie ustawy, pozwalają przypuszczać, że nowy program prawdopodobnie nie będzie miał aż tak dużego wpływu na ceny nieruchomości, spadek dostępności mieszkań oraz rynek kredytowy jak Bezpieczny Kredyt 2 proc. Ponadto będzie to rozłożone na dłuższy okres czasu. Proszę zwrócić uwagę, że nowy program zakłada ściśle określoną liczbę wniosków, które mają być nim objęte w skali kwartału, tj. 15 tys. Zagrożenie, że powstaną zatory w bankach z uwagi na masowo składane wnioski kredytowe jest więc mniejsze. Podobnie jak to, że oferta mieszkań na sprzedaż skurczy się diametralnie w krótkim czasie. Możliwe więc, że nie będziemy świadkami powtórki z sytuacji, jaka miała miejsce w przypadku programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. - dla przypomnienia do końca 2023 roku, przez 6 miesięcy trwania programu, zostało złożonych ponad 100 tys. wniosków, co było nawet 10-krotnym przekroczeniem początkowych założeń twórców BK2 proc.
Pewnie gdyby program kredyt #naStart nie został uruchomiony, to biorąc pod uwagę ostatnie dane z BIK i liczbę składanych wniosków kredytowych, oceniam wielkość rynku kredytowego (bez programu) na około 5,5-6,5 mld i pewnie 13-15 tys. umów miesięcznie. Pamiętajmy też, że nie każdy ze złożonych wniosków w ramach programu dostanie decyzję pozytywną i dojdzie do podpisania umowy kredytowej. Ponadto kryteria programu są na tyle „luźne”, że z pewnością częściowo nastąpi przesunięcie i po prostu z programu skorzysta grupa osób, która i tak zaciągnęłaby kredyt na warunkach standardowych (tak zresztą było również w przypadku BK2 proc.).
Założenia programu powodują też, że w dużej mierze kredyt zaciągnięty w ramach programu nie będzie aż tak atrakcyjny dla kredytobiorców jak BK2 proc. Dlatego byłbym zaskoczony, gdyby okazało się, że comiesięczna akcja kredytowa wzrośnie o więcej niż 15-20 proc.
Możemy dyskutować nad skomplikowaniem całego programu, zastanawiać się, czy wszystkie założenia są zasadne, jednak odgórne limity kwartalne w postaci liczby wniosków, jak i jasna zapowiedź, że program potrwa do 2027 r. pokazują, że w tym obszarze twórcy kredytu #naStart wyciągnęli wnioski z sytuacji, jaką stworzył poprzedni program. Brakuje, co prawda, limitu ceny z metr kwadratowy jako dodatkowego kryterium, natomiast ma ono zostać również wprowadzone w przyszłości, a to z pewnością będzie dodatkowy czynnik stabilizujący.
A jak wpłynie to na rynek nieruchomości? Znów będzie „programowy” boom, jak rok temu?
Wprowadzenie programu „Mieszkanie na start” może spowodować wzrost cen mieszkań, chociaż, znając nowe kryteria, nie spodziewam się aż tak skokowych wzrostów jak przy okazji BK2 proc. Osoby, które obawiają się, że nie zakwalifikują się do programu lub nie chcą czekać, już teraz zaczynają poszukiwania mieszkań, co dodatkowo napędza popyt. Może to również zachęcić inwestorów do zakupu nieruchomości w celu inwestycyjnych na sprzedaż lub wynajem, ponieważ mogą oni zakładać z dużym prawdopodobieństwem, że ceny będą rosły.
Podsumowując, krajobraz rynku po Bezpiecznym Kredycie 2 proc. oraz obecna sytuacja nerwowego wyczekiwania na kolejne rządowe subsydia pokazują, jak ważne jest wprowadzenie długoterminowej i spójnej polityki mieszkaniowej, która nie tylko wspiera potrzebujących, ale również nie wpływa negatywnie na rynek dla pozostałych kupujących. Programy pomocowe powinny być precyzyjnie ukierunkowane i nie mogą prowadzić do niekontrolowanego wzrostu cen, co wymaga dokładniejszej analizy potrzeb rynku oraz bardziej restrykcyjnych kryteriów kwalifikacyjnych.
Wydaje się więc, że grupą, która najbardziej zyskuje na wprowadzeniu nowych programów mieszkaniowych, są deweloperzy. Zyskują oni na zwiększonej sprzedaży i możliwości podnoszenia cen, co napędza ich biznes.
Rzeczywiście, deweloperzy skorzystali na poprzednim programie, sprzedając mieszkania drożej i mając pewność, że znajdą nabywców. Krótkoterminowo mogło to stymulować podaż, ale z punktu widzenia dewelopera, ważniejsza jest stabilność i przewidywalność rynku na lata, a nie tylko chwilowe okazje do zarobku. Długoterminowa i stabilna polityka mieszkaniowa, która umożliwi zaplanowanie biznesu na lata, jest bardziej pożądana niż zmiany wprowadzane ad hoc.
Rządzący legislatorzy powinni dążyć do zapewnienia stabilności, nie prowokując ekstremalnych wahań cen mieszkań. Programy pomocowe zaś należy komunikować jasno i skonstruować je w taki sposób, aby nie spowodować paniki na rynku lub też zbytniego rozgrzania koniunktury, co było problemem przy wcześniejszych inicjatywach. Należy wyciągnąć wnioski i unikać powtórzeń sytuacji, w której środki na programy szybko się wyczerpują, prowadząc do niepewności i destabilizacji rynku.
Biorąc to wszystko pod uwagę, jak prognozuje pan sytuację na rynku w tym roku?
Spodziewam się, że ten rok na rynku kredytowym będzie przynajmniej równie dobry jak poprzedni. Program „Bezpieczny kredyt” przyczynił się do rekordowej liczby udzielonych kredytów w pierwszych miesiącach roku. Po zakończeniu programu, aktywność kredytowa, mierzona jako nowo składane wnioski kredytowe, jest wprawdzie dużo niższa niż podczas obowiązywania programu Bezpieczny Kredyt 2 proc., ale jednocześnie nie nastąpiło żadne załamanie. Akcja kredytowa przypomina raczej tą z okresu tuż przed wejściem w życie programu wsparcia niż tą z okresu rekordowo wysokich stóp procentowych.
Oczekuję, że nawet bez uruchomienia nowego programu, na rynku kredytowym utrzyma się solidny poziom aktywności, a potencjalny start nowych inicjatyw może go jeszcze bardziej ożywić.