Każdy z nas marzy o zakupie swojego mieszkania. Zanim jednak zdecydujemy się na swój własny kąt warto przyjrzeć się podatkom, które z tego tytułu będziemy musieli zapłacić.

Zakup nieruchomości każdorazowo łączy się z obowiązkiem zapłaty stosownego podatku. Sam obowiązek zapłaty podatku oraz jej wysokość różni się w zależności od tego, czy nabyta nieruchomości pochodzi z rynku pierwotnego, czy też z rynku wtórnego.

Opodatkowanie zakupu mieszkania z rynku wtórnego

Zakup nieruchomości z rynku wtórnego jest mniej korzystny podatkowo od zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego. Na kupującym ciąży bowiem obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia nieruchomości w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. Podatek ten obliczany jest i odprowadzany bezpośrednio przez notariusza sporządzającego umowę. Warto przy tym zaznaczyć, że ciężar zapłaty 2% podatku od czynności cywilnoprawnych spoczywa wyłącznie na stronie kupującej.

Opodatkowanie zakupu mieszkania z rynku pierwotnego

Inna sytuacja ma miejsce w przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego. Kupując mieszkanie bezpośrednio od dewelopera - 2% podatek od czynności cywilnoprawnych nie występuje. Ze względu na fakt, że sprzedający deweloper opodatkowany jest już podatkiem VAT (bądź z niego zwolniony), to kupujący o podatek nie musi się już martwić.

Gdyby jednak zdarzyło się, że kupno następuje z rynku wtórnego od przedsiębiorcy, który pozostaje podatnikiem VAT i sprzedaje mieszkanie ze stawką zwolnioną, to podatek 2% od czynności cywilnoprawnej kupna mieszkania wystąpi.

Inne podatki związane z zakupem mieszkania

Sam koszt zakupu mieszkania nie jest jedynym wydatkiem, jaki musi ponieść strona kupująca. Oprócz 2% podatku (w przypadku rynku wtórnego) kupujący poniesie również koszty związane z wizytą u notariusza. Oprócz samej taksy notarialnej, czyli wynagrodzenia dla notariusza za sporządzenie umowy sprzedaży, kupujący zapłaci 23% podatek VAT, jaki pobierany jest od taksy. Przy czym jej maksymalna wysokość określona jest w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. 2004 nr 148 poz. 1564). Zgodnie z nim maksymalna taksa notarialna wynosi:

1. Od wartości do 3000 zł – 100 zł,
2. Od wartości powyżej 3000 zł do 10000 zł – 100 zł + 3% nadwyżki powyżej kwoty 3000 zł,
3. Od wartości powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
4. Od wartości powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
5. Od wartości powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
6. Od wartości powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
7. Od wartości powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku, czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy, z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

Warto zaznaczyć, że za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, w tym w wykonanie umowy deweloperskiej - maksymalna kwota wynosi połowę stawki wskazanej powyżej.

Zakup mieszkania na kredyt

Kolejny wydatek pojawia się w przypadku osób kupujących nieruchomość na kredyt. Obowiązek zapłaty podatku PCC pojawi się w momencie ustanowienia hipoteki. Wówczas kupujący zmuszony będzie zapłacić podatek PCC w wysokości 19 zł lub 01,%. Przy czym podatek PCC w wysokości 19 zł występuje w przypadku ustanowienia hipoteki przy kredycie, w którym sama kwota kredytu wraz z kwotą odsetek jest znana i wynika z harmonogramu spłat. Przeciwieństwem jest podatek PCC w wysokości 19 zł, który opłacany jest w przypadku kredytów, w których kwota odsetek jest nieznana i będzie określana sukcesywnie (zmienne stopy oprocentowania).

Powyższy podatek PCC opłaca się w urzędzie skarbowym w terminie 14 dni od chwili nabycia mieszkania – na deklaracji PCC-3.

Czym jest wartość rynkowa nieruchomości?

Opłacając 2% podatek PCC od zakupu nieruchomości warto sprawdzić, czym jest wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 09.09.2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. Nr 86, poz. 959 tekst ujedn.) ,,wartość rynkowa nieruchomości określana jest na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów”.

W przypadku, gdy sam podatnik nie określił wartości nieruchomości bądź wartość ustalona przez podatnika nie odpowiada wartości rynkowej, organ podatkowy ma prawo wezwać podatnika do jej ponownego określenia (podwyższenia bądź obniżenia) w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania do podatnika.

Jeżeli pomimo wezwania organu podatkowego podatnik nie dokona ponownego określenia wartości nieruchomości, bądź też poda wartość nieruchomości nieodpowiadającą wartości rynkowej wówczas organ podatkowy samodzielnie dokona wyceny z uwzględnieniem opinii rzeczoznawcy. Jeżeli wartość wskazana przez organ podatkowy będzie różnić się od wartości podanej przez podatnika o więcej niż 33% wówczas koszt wydania opinii biegłego i rzeczoznawczy spoczywają na podatniku.

Podatnicy mają jednak duże szanse na obronienie się przed dodatkowym podatkiem, jeśli wykażą, że była uzasadniona przyczyna obniżenia ceny np. niekorzystna lokalizacja nieruchomości, zły stan techniczny nieruchomości itd. Jeżeli jednak się to nie uda, wówczas podatnik zobowiązany jest dopłacić różnicę między zapłaconym już podatkiem a podatkiem faktycznie należnym - łącznie z odsetkami karnymi liczonymi od dnia zawarcia umowy.

Iwona Maczalska,
PIT.pl

Inne podatkiNieruchomości