Ubezpieczenie budynku, a indywidualna polisa mieszkaniowa

Takie sytuacje jak niedawny wybuch w  kamienicy w Warszawie uświadamiają, jak ważna jest ochrona ubezpieczeniowa nieruchomości. Brak polisy może sprawić, że w razie zburzenia czy zniszczenia domu bądź mieszkania znajdziemy się w poważnych tarapatach finansowych, a nawet bez dachu nad głową.

Jeżeli budynek należy do osób fizycznych, to sprawa ubezpieczeń i ewentualnych odszkodowań jest prosta. Trochę się komplikuje,  gdy budynki są wielomieszkaniowe.

Co prawda nie ma obowiązku ubezpieczenia nieruchomości (poza wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego), ale podmioty będące właścicielami budynków wielomieszkaniowych, czyli najczęściej wspólnoty mieszkaniowe czy spółdzielnie, a także część właścicieli kamienic, wykupują ubezpieczenia dobrowolne. Często są to zarówno ubezpieczenia mienia, jak i odpowiedzialności cywilnej. Czynią to także zarządcy nieruchomości, jeżeli został im przekazany zarząd majątkiem.

Części wspólne oraz mieszkania

Lokatorzy mieszkający w danym budynku mogą ubezpieczyć swoje mieszkanie indywidualnie niezależnie od tego, że wspólnota czy spółdzielnia wykupiła ubezpieczenie całego budynku. Co więcej, powinni to zrobić, ponieważ polisa, jaką dysponuje wspólnota czy spółdzielnia, zazwyczaj nie obejmuje strat poniesionych przez poszczególnych mieszkańców. A nawet gdyby umowa obejmowała takie szkody, to i tak w razie tragedii typu wybuch gazu lub pożar suma ubezpieczenia ustalona dla budynku może być zbyt niska, by zrekompensować stratę wszystkich poszkodowanych.

– Wspólnota czy spółdzielnia mieszkaniowa najczęściej ubezpieczają wspólne części danego budynku, a właściciele poszczególnych mieszkań ubezpieczają lokale stanowiące ich odrębną własność – wyjaśnia Marzena Michalska z Allianzu. – Odszkodowanie jest wypłacane właścicielowi danego mienia odpowiednio do przedmiotu ubezpieczenia objętego ochroną.

Jak tłumaczy Marek Baran z Link4, ubezpieczenie budynku wielomieszkaniowego nie będzie pokrywało szkód wyrządzonych w poszczególnych mieszkaniach. Nie można więc liczyć na odszkodowanie związane z wszelkimi uszkodzeniami spowodowanymi wybuchem (np. uszkodzone ściany działowe, zniszczony parkiet itd.). Natomiast ubezpieczenie takiego budynku pokryje szkody powstałe np. na klatce schodowej. Towarzystwo może więc sfinansować  naprawę czy budowę schodów zniszczonych w wyniku wybuchu.

– Zakładając, że ubezpieczenie budynku wykupiła tylko wspólnota, przy szkodzie, która niszczy cały budynek, odszkodowanie wypłacane jest wspólnocie – mówi Agnieszka Rosa z PZU. –  Zarząd wspólnoty może podjąć uchwałę o przekazaniu swoim członkom otrzymanego odszkodowania, ale może ono nie wystarczyć na zakup innego mieszkania.

Jedynie w sytuacji, gdy do zniszczenia mieszkania dojdzie z winy wspólnoty mieszkaniowej, spółdzielni bądź zarządcy, właściciel mieszkania może żądać odszkodowania z OC sprawcy. Takie sytuacje są jednak rzadkie. Występują np. wtedy, gdy dojdzie do zaniedbań przy remontach i konserwacji budynku.

Mury i ruchomości

Jeśli mieszkanie w kamienicy bądź bloku było objęte ubezpieczeniem indywidualnym, zakres i wartość odszkodowania przysługującego lokatorowi są uzależnione od tego, jaki wariant polisy został wybrany.

Ubezpieczając mieszkanie,  można wybrać opcję rynkowej wartości lokalu w stanie bez wykończenia lub opcję ze stałymi elementami wykończeniowymi. W tym drugim przypadku zostanie wzięta pod uwagę wartość nakładów niezbędnych do wykończenia lokalu. Chodzi o podłogi, stolarkę drzwiową, powłoki malarskie czy zabudowę wnęk. Można wybrać jedną z tych opcji, ale pełną ochronę właścicielowi mieszkania dają jedynie obie.

Dom to nie tylko cztery ściany i dach, ale też wiele innych przedmiotów, takich jak meble, sprzęt elektroniczny, książki, dzieła sztuki, ubrania, elementy wyposażenia wnętrz. Ubezpieczając mieszkanie, warto pamiętać również o ruchomościach domowych, do których zalicza się takie właśnie przedmioty. Najlepiej je ubezpieczyć nie tylko od zniszczenia, ale także od kradzieży z włamaniem.

Odtworzeniowa czy rzeczywista

Wysokość odszkodowania generalnie będzie zależała od tego, jaka zasada jego wyliczania została zapisana w umowie.

Umowa ubezpieczenia może przewidywać wypłatę odszkodowania według:

- wartości nowej (odtworzeniowej), odpowiadającej kosztom odbudowy nieruchomości, a w przypadku ruchomości – najczęściej kosztom nabycia nowego towaru;

- wartości rzeczywistej; jest to wartość nowa pomniejszona o zużycie techniczne;

- wartości księgowej, czyli tak zwanej początkowej z uwzględnieniem obowiązujących przeszacowań;

- innej wartości, która zawsze musi być dokładnie doprecyzowana w ogólnych warunkach ubezpieczenia.

Jak widać, najkorzystniejsza dla ubezpieczonych jest wartość nowa (odtworzeniowa). Wybierając taką formę ustalania wysokości odszkodowania, zapewniamy sobie, że za otrzymane pieniądze będziemy mogli w pełni odbudować np. dom, kupując w tym celu nowe elementy.

– W razie całkowitego zniszczenia kamienicy indywidualna polisa właściciela mieszkania zapewnia zakup innego lokalu o takich samych parametrach (powierzchnia, standard wykończenia, wiek) w podobnej lokalizacji – mówi Ilona Zaremba-Choim z Warty.

Należy jednak pamiętać, że ubezpieczenie w wariancie  z odszkodowaniem wyliczanym  według wartości nowej (odtworzeniowej) będzie droższe niż w pozostałych wariantach. Musimy jednak mieć świadomość, że  jeśli oszczędzamy na składce, to po szkodzie nie otrzymamy pieniędzy pozwalających na pełną rekompensatę poniesionych strat.

Trzeba się również liczyć z tym, że towarzystwo może odmówić zawarcia umowy ubezpieczenia majątku według wartości odtworzeniowej. Będzie tak wtedy, gdy stopień zużycia rzeczy zostanie oceniony jako znaczny.

Pamiętajmy, że nie ma sensu ubezpieczać mieszkania na sumę wyższą, niż wynosi wartość dobytku.  Odszkodowanie nie może być bowiem wyższe od poniesionej szkody. Zawyżając sumę ubezpieczenia, zapłacimy wyższą składkę (jest ustalana na podstawie wysokości sumy), ale to się nie przełoży na wielkość odszkodowania.

Wykupując polisę mieszkaniową, możemy zapewnić sobie także pomoc w razie szkody. W tym celu wykupuje się ubezpieczenie home assistance. Zapewnia ono zorganizowanie usług remontowo-budowlanych, czasami też pokrycie ich kosztów. Można też liczyć na pomoc w usunięciu szkód będących skutkiem zdarzeń objętych ochroną.

Opinie

Agata Bernacińska | zastępca dyrektora Biura Likwidacji Szkód w Gothaer TU

W polskim systemie prawnym budynki, poza nieruchomościami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego, nie są objęte systemem ubezpieczeń obowiązkowych. Oznacza to, że ani wspólnota mieszkaniowa, ani spółdzielnia nie mają obowiązku ubezpieczenia należących do nich budynków wielomieszkaniowych. Z naszych doświadczeń wynika jednak, że zarówno wspólnoty, jak i spółdzielnie mieszkaniowe z reguły dobrowolnie ubezpieczają budynki od ognia i innych zdarzeń losowych lub od wszystkich rodzajów ryzyka, do których zalicza się także wybuch. Takie umowy standardowo dotyczą tylko części wspólnych budynku. Ochronie podlegają więc jedynie te elementy budynku (i istniejące w nim urządzenia), które służą wszystkim lokatorom. Są to klatki schodowe, piwnice (o ile nie stanowią odrębnej własności danego lokatora), strychy, ogólnodostępne wózkownie i pralnie, kominy, ale nie mieszkania poszczególnych lokatorów. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby w ramach dobrowolnej umowy objąć ochroną także mieszkania lokatorów (wszystko zależy od indywidualnych zapisów), jednak zdarza się to bardzo rzadko. Dlatego tak ważne jest, aby lokatorzy mieli indywidualne ubezpieczenia swoich mieszkań. Standardowe umowy ubezpieczenia budynków mieszkaniowych zawierane przez wspólnoty czy spółdzielnie nie zapewnią lokatorom odszkodowań pozwalających na zakup nowego mieszkania w razie zniszczenia budynku. Takie świadczenie przysługiwałoby tylko z indywidualnej umowy ubezpieczenia mieszkania od ognia i innych zdarzeń losowych.

Ewa Gryglewska | radca prawny, ekspert Uniqa

Jeżeli spółdzielnia albo wspólnota mieszkaniowa otrzyma od ubezpieczyciela odszkodowanie na odbudowę zburzonego budynku bądź jego części, to czy otrzyma je także osoba, która ubezpieczyła swoje zburzone lub zniszczone mieszkanie znajdujące się w tym budynku? Odpowiedź na to pytanie brzmi: tak.