Le coup d’envoi a été donné. Depuis le jeudi 11 avril, les contribuables sont invités à déclarer à l’administration fiscale l’ensemble de leurs revenus de l’année 2023. Pour les propriétaires, le casse-tête commence : comment Bercy compte-t-il imposer leurs revenus locatifs ? Et tout particulièrement les loyers tirés des locations saisonnières, que l’on retrouve en masse sur les plateformes telles qu’Abritel, Airbnb ou Booking ?
Rappelons tout d’abord que les loueurs en meublé non professionnel (LMNP), au moment de leur déclaration de revenus locatifs, peuvent choisir entre deux régimes fiscaux. À commencer par le régime dit micro-BIC, au titre des bénéfices industriels et commerciaux, qui donne droit à un abattement permettant de réduire leur imposition. Par exemple, si l’abattement correspond à 71% des revenus, alors les propriétaires ne sont imposés que sur une base correspondant à 29% du total de leurs loyers.
Ils peuvent également privilégier une autre mode d’imposition, appelé régime réel. Plus complexe, il permet toutefois de déduire diverses charges des revenus locatifs. Voire même, si le montant total des charges déduites est suffisant, d’annihiler l’assiette de leurs revenus locatifs imposables. Une option souvent payante financièrement, mais nécessitant davantage de maîtrise fiscale et/ou l’accompagnement payant d’un expert.
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Des abattements variables en régime micro-BIC
Concernant le régime réel, les propriétaires de locations touristiques pourront, comme l’an passé, déduire de leurs revenus locatifs l’ensemble des charges déductibles du montant des revenus imposables. «Rien ne change concernant ce régime, quel que soit le type de location meublée dont il est question», confirme Florent Belon, responsable de l’ingénierie patrimoniale chez Olifan Group Partner.
Parmi les charges que les bailleurs peuvent déduire de leurs revenus locatifs, se trouvent «les charges d’investissement, tels que les équipements de la location meublée (chaises, tables, etc, NDLR). On peut trouver également des frais d’agence immobilière, les frais de notaire, des commissions Airbnb, les factures de ménage, ou par exemple les devis d’artisans qui réparent une fuite», énumère Alexis Alban, le président du spécialiste de la gestion de locations meublées Lodgis.
En revanche, concernant le régime micro-BIC, il existe encore un imbroglio non résolu à l’heure actuelle ! Petit résumé de la situation : en décembre 2023, lors du vote du projet de loi de finances 2024, l’exécutif adopte «par erreur» un amendement limitant à 30% l’abattement fiscal de ce régime pour tous les types de location touristique, à quelques exceptions près. Néanmoins, pour corriger cette erreur, le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) publie le 14 février une note qui autorise les propriétaires à déclarer leurs revenus de 2023 avec les règles en vigueur l’an passé. Règles plus avantageuses (entre 50 et 71% d’abattement selon les cas) que celles dictées par la loi de finances 2024, et que nous vous synthétisons à travers le tableau ci-dessous, selon chaque type de location.
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Le Conseil d’État peut encore invalider ces barèmes
Néanmoins, un recours au Conseil d’État a été déposé contre cette note par un collectif de huit parlementaires, députés et sénateurs, le 6 mars. Ce recours conteste la légalité de cette publication, qui contredit de fait la loi votée en décembre dernier. Si le Conseil d’État invalide ce recours, alors les bailleurs de meublés touristiques pourront bien appliquer les règles en vigueur l’an passé. Dans le cas contraire, les règles qui s’appliqueront seront celles votées par erreur lors du projet de loi de finances.
«Le Conseil d’État n’a pas encore statué sur la validité de cette note. Le timing ne pourrait pas être pire pour les propriétaires», s’inquiète Baptiste Bochart, juriste chez le spécialiste de la déclaration de revenus locatifs jedeclaremonmeuble.com. Et pour ne rien arranger, les professionnels ne sont pas toujours d’accord entre eux ni sur l’interprétation du texte de loi, ni sur les abattements qui seraient appliqués dans cette situation.
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