Darowizna nieruchomości obciążonej hipoteką

Spłacasz kredyt na dom lub mieszkanie, ale chcesz przekazać je w formie darowizny? Czy kiedy podpisujesz umowę o kredyt, to bank ma prawo ci tego zabronić? Podpowiadam, jak w świetle prawa wygląda darowizna nieruchomości obciążonej hipoteką i ile to kosztuje.

W tym artykule poruszamy następujące zagadnienia:

• Czy można darować dom obciążony hipoteką? Z punktu widzenia przepisów jest to jak najbardziej możliwe i zazwyczaj nie jest do tego potrzebna zgoda banku.
• Jak przepisać nieruchomość z kredytem hipotecznym? W tym celu musisz udać się do notariusza. Pozostałe formalności zależą natomiast od tego, czy chcesz przekazać samo mieszkanie, czy mieszkanie z kredytem.
• Jakie są zasady odliczania wartości hipoteki od wartości nieruchomości? Zasady te musisz znać, aby obliczyć podstawę opodatkowania do rozliczenia podatku od spadków i darowizn.

Czy można podarować nieruchomość obciążoną kredytem?

Darowizna mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym z punktu widzenia przepisów jest jak najbardziej możliwa. Nie ma tutaj znaczenia, że w księdze wieczystej takiej nieruchomości widnieje wpis o hipotece ustanowionej na rzecz banku. Zgodnie z przepisami taka hipoteka stanowi bowiem zabezpieczenie kredytu i uprawnia bank do dochodzenia z jej tytułu roszczeń z nieruchomości, ale bez względu na to czyją jest własnością.

Takie uregulowania wynikają bezpośrednio z art. 65 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 roku. Art. 72 tego aktu prawnego dodatkowo wskazuje, że:

Niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipotek.

Innymi słowy, nieruchomość obciążoną hipoteką jest własnością kredytobiorcy, który może ją swobodnie zbyć – w drodze darowizny lub sprzedaży. Bank nie może mu też tego zabronić np. poprzez zapisy w umowie kredytu.

Darowizna nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym dla dziecka

Darowizna nieruchomości dla dziecka to najczęstszy przypadek, o który pytacie mnie w komentarzach. Warto więc wyjaśnić, czy w ogóle można podarować dziecku mieszkanie i czy możliwa jest darowizna nieruchomości obciążonej hipoteką na rzecz dziecka.

Otóż jeśli dziecko jest pełnoletnie, podarowanie mu nieruchomości – z hipoteką, czy bez – jest jak najbardziej możliwe i nie wymaga dopełniania dodatkowych formalności. Co więcej, będzie można tutaj dokonać darowizny bez podatku, ponieważ przekazanie mieszkania odbywa się w gronie najbliższych członków rodziny, z tzw. zerowej grupy podatkowej.

Sprawa się natomiast komplikuje, jeśli ma być to darowizna nieruchomości obciążonej hipoteką na rzecz małoletniego dziecka. Przede wszystkim należy pamiętać, że zgodnie z przepisami kodeksu rodzinnego i opiekuńczego zawarcie przez małoletniego umowy darowizny nieruchomości wymaga zgody sądu opiekuńczego. Taka zgoda jest wymagana, ponieważ darowizna nieruchomości pociąga za sobą różne zobowiązania (finansowe i prawne), których małoletnie dziecko z oczywistych względów nie jest w stanie samodzielnie dotrzymać.

Warto tu przywołać uchwałę z 30 kwietnia 1977 r. (sygn. akt III CZP 73/76), w której Sąd Najwyższy stwierdził, że rodzice mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego nabywać dla małoletniego dziecka nieruchomości na podstawie umowy darowizny, ale tylko wtedy, gdy darowizna ta nie rodzi żadnych zobowiązań, ani wobec darczyńcy, ani wobec osób trzecich.

Darowizna domu obciążonego hipoteką na rzecz małoletniego dziecka może być utrudniona także z innego względu. Taką umowę może bowiem podważyć bank, który może uznać, że darowizna ma na celu pokrzywdzenie go jako wierzyciela hipotecznego. Na podstawie tzw. skargi paulińskiej może zatem wnioskować do sądu o uznanie umowy darowizny za bezskuteczną.

Nieruchomość z hipoteką można zatem bez przeszkód podarować głównie dziecku pełnoletniemu. I w tym przypadku jednak rodzice mogą wybrać dwie różne opcje takiej darowizny: z kredytem lub bez.

Chcę podarować nieruchomość i wciąż spłacać kredyt

Chcesz zmienić właściciela nieruchomości, ale sam wciąż spłacać kredyt? Nie musisz pytać o zgodę banku. Wystarczy, że wybierzesz się do notariusza i udokumentujesz przekazanie darowizny aktem notarialnym. Następnie musisz poinformować o tym swój bank. Pamiętaj, że mimo zmiany właściciela nieruchomości, ty wciąż będziesz odpowiedzialny za spłatę kredytu.

Biorąc kredyt, jesteś dla banku zarówno dłużnikiem hipotecznym, jak i osobistym. Oznacza to, że gdy przestaniesz spłacać raty, bank może egzekwować swoją należność i przejąć zarówno nieruchomość, jak i cały twój majątek. Oczywiście nie dzieje się to, gdy spóźnisz się ze spłatą jednej raty. Najpierw bank próbuje rozwiązać sprawę opóźnień polubownie – egzekucja komornicza jest ostatecznością. Jednak cały czas, ty wciąż odpowiadasz za zadłużenie swoim majątkiem.

Jednak czy w przypadku, gdy ty nie będziesz spłacać kredytu, bank może zająć również majątek obdarowanego? Nie, taka egzekucja jest niemożliwa. Kredytodawca może przejąć nieruchomość, ale dochody nowego właściciela są bezpieczne.

Darowizna nieruchomości z hipoteką w sposób opisany wyżej jest najprostszym rozwiązaniem, ponieważ nie wymaga ani zgody banku, ani dopełniania dodatkowych formalności związanych z cesją kredytu.

Chcę podarować nieruchomość razem z kredytem

Drugi wariant polega na darowiźnie nieruchomości wraz z cesją kredytu. Oznacza to, że zmienia się właściciel nieruchomości i od tego momentu jest on odpowiedzialny za spłatę kredytu. Zanim jednak wybierzesz się do notariusza, aby sfinalizować transakcję, musisz zapytać o zgodę w banku. Dlaczego?

Bank udzielił ci kredytu na podstawie twojej zdolności kredytowej. Ocenił, że przy twoich dochodach, zobowiązaniach i posiadanym majątku będziesz w stanie spłacać zobowiązanie. Skąd ma wiedzieć, czy osoba, której przekażesz kredyt, również ma takie możliwości?

Dlatego najpierw udajcie się wspólnie do banku, w którym masz kredyt hipoteczny i poinformujcie o swoich planach. Bank zbada zdolność kredytową przyszłego obdarowanego i wyda decyzję, czy możesz przekazać darowiznę. Jeśli tak, to musicie dokonać cesji kredytu, czyli przepisania zobowiązania na nową osobę. Bank przygotowuje aneks do umowy (zazwyczaj jest płatny) i po finalizacji cesji, dopełniacie formalności związanych z darowizną u notariusza. Od tego momentu ty przestajesz odpowiadać za spłatę kredytu, a obdarowany zaczyna – zarówno nieruchomością, jak i swoim majątkiem.

Pamiętaj więc, że podarowanie nieruchomości razem z kredytem wymaga zgody banku, który w tym przypadku musi zbadać zdolność kredytową obdarowanego.

Przeczytaj także: Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Darowizna nieruchomości z kredytem hipotecznym – podatek

Zgodnie z Ustawą o podatku od spadków i darowizn, od przyjętej darowizny musisz zapłacić podatek.

Są jednak wyjątki od tej sytuacji, ponieważ z zapłaty takiego podatku zwolnieni są członkowie najbliższej rodziny np. dzieci lub wnuki. Jedyne, o czym muszą pamiętać, to zgłosić darowiznę do urzędu skarbowego w ciągu pół roku od jej przyjęcia. Taki obowiązek spoczywa również na osobach z pozostałych grup podatkowych, które otrzymały w darowiźnie mieszkanie i które są zobowiązane do zapłaty podatku.

Należy to zrobić na druku SD-Z2, w którym trzeba określić przedmiot i wartość darowizny, która jest podstawą opodatkowania.
 

Warto jednak wiedzieć, że przy darowiźnie nieruchomości obciążonej hipoteką podatek od spadków i darowizn może być znacznie mniejszy. Podstawą opodatkowania jest bowiem tutaj różnica między wartością nieruchomości a wartością hipoteki. Ta ostatnia natomiast najczęściej pokrywa się z kwotą kredytu hipotecznego.

Co ważne, bierze się tu pod uwagę pełną kwotę hipoteki wpisaną w księdze wieczystej, nawet jeśli kredyt został już częściowo spłacony.

Przykładowo, jeśli w dniu zawarcia umowy darowizny podarowane mieszkanie ma wartość 400 000 zł, natomiast hipoteka będąca zabezpieczeniem kredytu opiewa na kwotę 350 000 zł, to podstawą opodatkowania będzie 50 000 zł. Od tej kwoty zatem należy obliczyć i odprowadzić podatek od spadków i darowizn, jeśli nie można skorzystać ze zwolnienia.

Może się też zdarzyć, że wartość hipoteki przewyższa wartość mieszkania. Przykładowo, jeśli hipoteka w KW wynosi 350 000 zł, jednak wartość nieruchomości szacowana jest obecnie na 300 000 zł, to podstawa opodatkowania wyniesie zero. Obdarowany nie zapłaci więc żadnego podatku i to niezależnie od stopnia pokrewieństwa.

Darowizna nieruchomości z hipoteką a PCC

W przypadku darowizny nieruchomości obciążonej hipoteką trzeba zapłacić również podatek od czynności cywilnoprawnych tzw. PCC.

Jest to jednak konieczne tylko wtedy, gdy nastąpiła darowizna mieszkania z kredytem hipotecznym. Podstawą opodatkowania jest tutaj wartość zobowiązań, które przejmie obdarowany, czyli wartość kredytu. To on musi też wówczas zapłacić od niej 2 proc. podatku PCC.

Jeżeli natomiast na obdarowanego przepisujesz tylko mieszkanie, a kredyt wciąż zamierzasz spłacać sam, to nie będzie on musiał płacić PCC.

Darowizna 1/2 domu obciążonego hipoteką – co warto wiedzieć?

Zdarza się, że darowizna dotyczy tylko części nieruchomości np. udziału w domu lub mieszkaniu. Jeśli jest to nieruchomość obciążona hipoteką, warto więc wiedzieć, jak w tym przypadku obliczyć podatek od spadków i darowizn. Jak się bowiem okazuje, bierze się tu pod uwagę tylko część wartości hipoteki, odpowiadającej proporcjonalnie do wartości darowanego udziału.

Przykładowo, jeśli będzie to darowizna 1/2 domu obciążonego hipoteką, to przy wyliczaniu podstawy opodatkowania należy wziąć pod uwagę 1/2 jego wartości i odjąć od niej 1/2 wartości hipoteki.

Ile kosztuje przepisanie nieruchomości obciążonej hipoteką?

Aby z sukcesem załatwić sprawę darowizny, musisz wybrać się do notariusza. Za sporządzenie aktu notarialnego trzeba zapłacić taksę notarialną. Jej maksymalne stawki są zdefiniowane w Rozporządzeniu Ministra Finansów, choć ostateczna cena zależy od notariusza.

Mam nadzieję, że wyjaśniłam wszystkie wątpliwości związane z przekazaniem darowizny nieruchomości obciążonej hipoteką. Tekst jest zaktualizowany w oparciu o aktualne przepisy, a także poszerzony o wątki, które zgłaszaliście mi w komentarzach. Bardzo dziękuję za sugestie i czekam na kolejne pytania!