PIT-39 to jedna z deklaracji, którą muszą przygotować osoby, które uzyskały dochód ze sprzedaży  nieruchomości, który nie jest przeznaczany na własne cele mieszkaniowe. Ekspert tłumaczy, kto i kiedy musi rozliczyć się z fiskusem z tej czynności

PIT-39 kiedy trzeba go złożyć? 

Podstawą obowiązku podatkowego jest art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku

dochodowym od osób fizycznych (Dz.U.2022.0.2647 t.j.), zgodnie z którym opodatkowane jest

odpłatne zbycie:

• nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa dodomu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
• prawa wieczystego użytkowania gruntów,
•  innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w

przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed

upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub

wybudowanie, a innych rzeczy — przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym

nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Skupiając się na części dotyczącej nieruchomości, pamiętać należy, iż obowiązuje wyłącznie

obowiązku podatkowego w zakresie odpłatnego zbycia:

1. na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu — do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy;
2.  w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych;
3. składników majątku rozliczanego w zakresie pozarolniczej działalności gospodarczej – art. 10 ust. 2 ustawy o PIT.

PIT-39 - dla kogo i jak go wypełnić? 

Podatnik, który dokonał zbycia nieruchomości i nie przekazuje środków na zakup nieruchomości, przeznaczonej na własne cele mieszkaniowe zobowiązany jest do rozliczenia się z uzyskanego dochodu z fiskusem. Przychody, koszty uzyskania przychodów, odpisy amortyzacyjne oraz dochody ze sprzedaży nieruchomości wykazać musi w formularzu PIT-39. Deklaracje musi złożyć do 2 maja 2023 r.  W sekcji A PIT-39 wpisać należy miejsce i cel złożenia (czy to korekta, czy złożenie zeznania), sekcja B należy podać swoje dane. 

Źródło: Shutterstock

W części D formularza wskazać podatnik, musi dane finansowe, czyli przychód, koszty uzyskania przychodu oraz dochód ze sprzedaży nieruchomości. Dochód ze sprzedaży nieruchomości opodatkowany jest 19% stawką podatku. Od dochodu należy odjąć koszty. W tym wypadku przez koszt, rozumiemy również zapłacony podatek od spadków i darowizn w części dotyczącej zbywanej nieruchomości oraz poniesione udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości. Jako koszt przyjmujemy również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia przez spadkodawcę oraz ciężary spadkowe (długi spadkowe, rozliczenie zachowku, zapisy, polecenia). Co istotne — zastosowane odpisy amortyzacyjne powiększają dochód podlegający opodatkowaniu. Przy określaniu przychodu musimy pamiętać o możliwości domiaru, tj. zakwestionowania ceny zbycia jeśli zostanie ona zdaniem KAS zaniżona – art. 19 ust. 1 i 4 ustawy z uwzględnieniem również zasad cen transferowych (ust. 5 w/w art. 19).

Podstawowym sposobem uniknięcia zapłaty podatku w omawianym zakresie jest przeznaczenie

przychodu z odpłatnego zbycia na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie – art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. – rubryka 25 zeznania.

Wydatki na własne cel mieszkaniowe

Wydatkami na własne cele mieszkaniowe są wydatki poniesione na:

1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem
2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie
3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego oraz nabycie innego gruntu, lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego
4. budowę, adaptację lub remont własnego budynku mieszkalnego, lub własnego lokalu mieszkalnego
5. modernizację lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, własnego lokalu niemieszkalnego
6. na spłatę kredytu wraz z odsetkami (w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego), zaciągniętego na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej

Należy podkreślić, że własne cele mieszkaniowe mogą dotyczyć przeznaczenia na nieruchomości w krajach Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej – rubryka 28 lub 32 deklaracji. Wydatki poza w/w terytoriami zależne jest od zawartych umów międzynarodowych. Pamiętać też trzeba, że także dochody uzyskane za granicą uwzględniamy w rozliczeniu, odliczając podatek dochodowy zapłacony za granicą.

Autor: Adam Ciulkiewicz, radca prawny, kancelaria Graś i Wspólnicy

Podatki 2022Twój e-PITKorekta PITOdliczenia w PIT