O nowym programie wsparcia dla mieszkalnictwa mówiło się już na początku roku. Kilka tygodni temu Ministerstwo Rozwoju i Technologii pokazało jego wstępne założenia, a teraz przekuło je w projekt ustawy. Najważniejsze różnice między planowanym Kredytem na start (KnS), a wygaszonym z początkiem roku Bezpiecznym kredytem 2 proc. (BK2), budzą jednak wątpliwości ekspertów.
Klienci w gotowości
Zgodnie z zapowiedzią rządzących Kredyt na start ma ruszyć w drugim półroczu.
- Nabywcy planujący skorzystać z subsydium wstrzymują się z zakupem, część klientów nie zdążyła także skorzystać z BK2. Odbiło się to na kwartalnej sprzedaży z pierwszych trzech miesięcy 2024 r. Według danych JLL na sześciu największych rynkach w kraju deweloperzy sprzedali tylko 11 tys. mieszkań, o 23 proc. mniej niż kwartał wcześniej - mówi Aleksandra Gawrońska, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w JLL.
W przeciwieństwie do poprzedniego programu wsparcia w Kredycie na start będzie obowiązywał kwartalny limit wniosków wynoszący 15 tys. Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl uważa, że to pozytywna zmiana, która pozwoli na równomierne rozłożenie programu w czasie.
- Brak ryzyka uciążliwej kumulacji popytu ułatwi pracę bankom, wyeliminuje sytuację wielomiesięcznego zawieszania przyjmowania wniosków, czyli zagwarantuje funkcjonowanie programu w zdecydowanie bardziej komfortowych warunkach dla jego uczestników niż w przypadku BK2 – uważa Jarosław Jędrzyński.
Podobnego zdania jest Ewa Palus, główna analityczka Rednet Property Group. Przypomina, że w lipcu 2023 r., gdy wystartował BK2, zakorkowały się banki, biura sprzedaży deweloperów i agencje pośrednictwa.
- Wprowadzenie limitów kwartalnych może spowodować, że z jednej dużej fali zrobią się cztery mniejsze. Popyt będzie bardziej równomiernie rozłożony w skali roku – mówi Ewa Palus.
Znaki zapytania
Aleksandra Gawrońska zgadza się, że wprowadzenie limitu ułatwi pracę bankom. Zwraca jednak uwagę, że nie jest jasne, co się stanie z wnioskami, dla których zabraknie pieniędzy w danym kwartale.
- Czy trafią one na początek listy oczekujących na otwarcie okienka w kolejnym kwartale, czy klienci będą musieli składać wniosek powtórnie? Pula 15 tys. wniosków kwartalnie w ramach nowego programu na całą Polską - zarówno na rynek pierwotny, wtórny i budowę domów - może budzić większe obawy nabywców o to, czy w ogóle uda im się załapać na kredyt z dopłatą. Pewności nie mogą mieć także deweloperzy. Prawdopodobne jest, że optymistycznie będą zwiększać podaż, wierząc, że uda się im wyprzedzić konkurentów. Tymczasem nie wszyscy dostaną kredyt – mówi Aleksandra Gawrońska.
Zdaniem Karoliny Furmańskiej, ekspertki ds. sektora mieszkaniowego w firmie Cushman & Wakefield, zmniejszenie liczby wniosków kredytowych nie zahamuje wzrostu cen ani popytu na mieszkania, a dodatkowo może wpłynąć na ponowne zwiększenie inflacji.
- Czy nie lepiej byłoby zaczekać na osiągnięcie celu inflacyjnego i rozsądnie obniżać stopy procentowe tak, by zaktywizować cały rynek, a nie tylko wybrane grupy? Na pewno wpłynęłoby to - jeśli nie na stabilizację cenową - to na zdecydowanie wolniejszy wzrost cen mieszkań. Jeśli do tego rząd przekierowałby uwagę na polskie REIT-y, na rynku pojawiłaby się ciekawa alternatywa dla inwestujących w mieszkania. Inne pytanie brzmi: czy rząd powinien zachęcać osoby z niską zdolnością kredytową i małymi oszczędnościami do zadłużania się na 30 lat, nie dając im alternatywy choćby w postaci tańszych mieszkań na wynajem - zastanawia się Karolina Furmańska.
Debata nad ofertą
Eksperci zastanawiają się też, jak nowy program wpłynie na ofertę. Przypomnijmy, że kredyt ma być oprocentowany na poziomie 0-1,5 proc. Zerowe oprocentowanie ma dotyczyć tylko rodzin z co najmniej trójką dzieci. Zdaniem Aleksandry Gawrońskiej, może się okazać, że - paradoksalnie - nie zwiększy to popytu na największe mieszkania.
- W przypadku dużych miast z najwyższymi cenami wpływ na popyt na największe mieszkania może być neutralny lub nawet negatywny. Po pierwsze, takich lokali jest na rynku stosunkowo niewiele. Po drugie, myśląc o wygodnej przestrzeni do życia dla pięcioosobowej rodziny, mówimy o przynajmniej 100 m kw. W podobnej lub nawet niższej cenie niż mieszkanie można kupić - także od deweloperów - spory domek z ogródkiem, z sypialniami dla wszystkich członków rodziny i pokojem do pracy zdalnej. Takie domy można wybudować pod miastem na tańszym gruncie i w dodatku dużo szybciej niż sześcio- czy ośmiopiętrowy blok, nie mówiąc już o różnicy w tempie udzielania pozwoleń na budowę. A terenów pod zabudowę jednorodzinną z uchwalonymi planami miejscowymi w gminach otaczających metropolie nie brakuje – mówi Aleksandra Gawrońska.
Jarosław Jędrzyński uspokaja, że gdyby popyt na duże lokale faktycznie przekroczył bieżące możliwości deweloperów, raczej nie byłoby problemu z dostosowaniem oferty.
- W ostateczności deweloperzy przeprojektują mieszkania, zwiększając liczbę większych kosztem mniejszych – mówi Jarosław Jędrzyński.
Innego zdania jest Ewa Palus.
- Mieszkania, które obecnie trafiają do sprzedaży, były projektowane, zanim ogłoszony został program rządowy. Oferty deweloperskiej nie da się dostosować z dnia na dzień. Proces budowy poprzedza co najmniej wielomiesięczny proces projektowania i przygotowania inwestycji – twierdzi analityczka Rednet Property Group.
Kryteria wstępnie ogłoszonego programu rządowego mogą się zmienić ze względu na konsultacje społeczne i proces legislacyjny. Ogólnie oceniamy propozycję pozytywnie. Dla osiągnięcia lepszego efektu równolegle powinna być wspierana także strona podażowa. Myślę tu m.in. o uwolnieniu działek z zasobów państwowych i uproszczeniu procedur administracyjnych związanych z procesem inwestycyjnym. Mocno wpływa to na liczbę oraz tempo wprowadzania na rynek nowych lokali, a tym samym na ich koszt. Podaż jeszcze się dostatecznie nie odbudowała, bo finansowanie kredytem działalności deweloperskiej wciąż jest drogie. Najbardziej odczuwają to mali i średni deweloperzy, pozbawieni dostępu do innych, atrakcyjniejszych kosztowo źródeł kapitału. Spadek stóp procentowych zadziałałby korzystnie.
Programy wsparcia, które skupiają się jedynie na stronie popytowej, nie stanowią właściwej strategii. Wydają się atrakcyjne społecznie, jednak w długiej perspektywie mogą prowadzić do niepożądanych skutków, np. gwałtownego wzrostu cen nieruchomości, jak w przypadku BK2.
Doceniamy jednak, że ustawodawca wspiera rodziny, zwłaszcza te wielodzietne. Istotny jest również zapis dotyczący kwartalnego limitu wniosków. Dzięki temu nie nastąpi nadmierny wzrost cen. Mamy nadzieję, że oferta przedstawiona w nowej propozycji rządowej pomoże rodzinom z problematyczną zdolnością kredytową.