Kredyt pod zastaw mieszkania - wszystko co musisz wiedzieć

Trzeba zacząć od tego, że zwrot „kredyt pod zastaw mieszkania” jest mylący. Jeżeli zabezpieczeniem kredytu lub pożyczki ma być nieruchomość, to wierzyciel (np. bank) ustanawia na nieruchomości hipotekę. Faktycznie zatem należy mówić o kredycie lub pożyczce hipotecznej. Wspomniana hipoteka, czyli obciążenie nieruchomości, jest ujawniana w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości (dokładnie – w dziale III księgi).

Kredyt pod zastaw mieszkania może być udzielony wyłącznie przez bank. Jeśli oferuje go firma pożyczkowa działająca poza systemem bankowym, mamy wówczas do czynienia z pożyczką pod zastaw mieszkania. Trzeba w tym wypadku bardzo uważać na to, co właściwie się podpisuje i jakie zabezpieczenie się ustanawia.

Kredyt pod zastaw mieszkania – na czym polega?

W ofercie kredytowej banków można znaleźć kilka produktów, które pozwalają na sfinansowanie celów mieszkaniowych. Jednym z nich jest kredyt pod zastaw mieszkania własnościowego lub domu. To produkt, w przypadku którego głównym zabezpieczeniem spłaty jest ustanowienie hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej nieruchomości. Może być to więc kredyt z hipoteką ustanowioną w księdze mieszkania własnościowego i domu jednorodzinnego. Można też zaciągnąć kredyt hipoteczny pod zastaw ziemi, zwłaszcza działki budowlanej, choć to zależy już od indywidualnych uwarunkowań w danym banku.

Kredyt pod zastaw mieszkania, z zabezpieczeniem hipotecznym, jest zobowiązaniem celowym, udzielanym na cele mieszkaniowe klienta. Istnieje więc możliwość zaciągnięcia na przykład kredytu na dom pod zastaw posiadanego mieszkania.

Zdarza się też, że kredyt pod zastaw domu czy mieszkania jest zobowiązaniem przeznaczonym na dowolny cel, ale wówczas jest on jednak częściej określany mianem pożyczki pod zastaw nieruchomości. Taka pożyczka hipoteczna jest produktem finansowym, który może być udzielony w banku lub instytucji pozabankowej i nie ma przy tym ściśle określonych celów finansowania.

Sprawdź także: Czym jest kredyt celowy? >>

Kredyt pod zastaw mieszkania – jak go otrzymać i kto może się o niego starać?

Podstawowym warunkiem ubiegania się o kredyt hipoteczny pod zastaw mieszkania własnościowego jest posiadanie nieruchomości. W wielu przypadkach banki pozwalają też na zabezpieczenie zaciąganego kredytu hipoteką ustanowioną na nieruchomości mieszkalnej należącej do osób trzecich, np. rodziców kredytobiorcy.

Jak wziąć kredyt pod zastaw mieszkania? Procedury związane z takim zobowiązaniem są bardziej skomplikowane od tych, których trzeba dopełnić na przykład przy kredycie gotówkowym. Bank skrupulatnie sprawdzi, czy osoba ubiegająca się o kredyt ma wystarczająco wysoką zdolność i dobrą historię kredytowania.

Trzeba mieć także świadomość, że kredyt pod zastaw mieszkania lub domu wymaga wniesienia wkładu własnego w określonej wysokości. Najczęściej banki żądają, zgodnie z rekomendacjami Komisji Nadzoru Finansowego, wniesienia co najmniej 20-procentowego wkładu. W wielu przypadkach połowę tej puli można jednak zastąpić dodatkowym zabezpieczeniem spłaty kredytu w formie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Zanim klient zacznie ubiegać się o wybrany kredyt pod zastaw mieszkania, może sięgnąć po kalkulator kredytowy, dzięki któremu dowie się, ile takie zobowiązanie będzie go kosztowało.

Na co zwrócić uwagę podczas podejmowania kredytu pod zastaw mieszkania?

Koszty kredytowe są najczęściej punktem wyjścia podczas wybierania odpowiedniej oferty na kredyt pod hipotekę mieszkania własnościowego czy domu.

Poza oprocentowaniem czy wysokością prowizji warto sprawdzić, czy bank umożliwi skorzystanie np. z wakacji kredytowych. Informacja ta może się przydać, ponieważ trudno przewidzieć przyszłość i wysokość swoich dochodów. Wakacje kredytowe powinny być szczególnie istotne dla klientów będących przedsiębiorcami i osiągających nieregularne dochody.

Ponieważ konkurencja między bankami w zakresie kredytów hipotecznych jest bardzo duża, dobrze jest zorientować się, czy korzystanie z innych produktów wybranego banku (np. konta osobistego, lokat terminowych, rachunku oszczędnościowego) pozwoli obniżyć wysokość marży lub oprocentowania kredytu pod zastaw mieszkania. Taką praktykę stosuje aktualnie większość banków, ale tylko niektóre rzeczywiście obniżają koszty kredytu hipotecznego w sposób odczuwalny dla kieszeni kredytobiorcy.

Kupując mieszkanie pod hipotekę, warto zainteresować się ofertami banków w zakresie podstawowego i dodatkowego zabezpieczenia zobowiązania. Hipoteka jest właśnie takim zabezpieczeniem, ale niekoniecznie jedynym. Może się zdarzyć, że bank udzielający kredytu pod zastaw mieszkania będzie żądał innych, np. w postaci ubezpieczenia nieruchomości od ognia i zdarzeń losowych czy ubezpieczenia na życie dla kredytobiorcy.

Kredyt hipoteczny pod zastaw mieszkania – czy to dobry pomysł?

Klasyczny kredyt pod zastaw mieszkania, czyli z ustanowioną hipoteką, jest bezpiecznym i tanim sposobem finansowania celów mieszkaniowych. Można w ten sposób stosunkowo niskim kosztem uzyskać wysoką kwotę i spłacać ją w ratach równych lub malejących. Kredyt pod mieszkanie własnościowe czy dom jednorodzinny często jest jedynym sposobem na zrealizowanie marzeń o takiej inwestycji. Z uwagi na preferencyjne warunki oprocentowania takiego zobowiązania i niskie prowizje banków z pewnością warto rozważyć tę formę sfinansowania inwestycji.

Wielu klientów może obawiać się jednak zaciągnięcia pożyczki pod zastaw nieruchomości. Czy takie rozwiązanie jest w 100 procentach bezpieczne, szczególnie jeśli pożyczkodawcą nie jest bank, ale firma pozabankowa czy inna instytucja? Wszystko powinno być w porządku, ponieważ ustanowienie zabezpieczenia spłaty pożyczki na nieruchomości jest regulowane przepisami Kodeksu cywilnego i w związku z tym będzie prawnie całkowicie dopuszczalne.

Jeśli pożyczka pod zastaw nieruchomości zostanie spłacona terminowo, firma wykreśli wpis hipoteki i zwolni ją. Trzeba jednak sprawdzić, co właściwie się podpisuje. Czy na przykład nie jest to umowa sprzedaży mieszkania? Taki proceder w przeszłości niejednokrotnie miał miejsce. Nieuczciwi pożyczkodawcy wprowadzali w błąd klientów, a ci zamiast ustanowić zabezpieczenie hipoteczne w związku z zobowiązaniem, notarialnie przepisywali mieszkanie w ramach umowy kupna-sprzedaży.

Jakie dokumenty należy złożyć w banku, aby otrzymać kredyt pod zastaw nieruchomości?

Najważniejszym dokumentem pozwalającym na zaciągnięcie kredytu pod zastaw mieszkania jest ten potwierdzający własność nieruchomości. Albo klient, albo osoba zgadzająca się na ustanowienie na swojej nieruchomości takiego zabezpieczenia musi przedstawić w banku:

• akt notarialny potwierdzający własność nieruchomości,
• odpis z księgi wieczystej,
• wypis z rejestru gruntów – dotyczący działki budowlanej.

Problemem może być brak księgi wieczystej założonej dla nieruchomości. Czy można zaciągnąć kredyt pod zastaw mieszkania bez księgi wieczystej? Nie jest to możliwe, ponieważ hipoteka na rzecz banku podlega ujawnieniu właśnie w tym dokumencie. Jeśli księgi nie ma, należy ją założyć.

Prócz dokumentów potwierdzających własność nieruchomości do wniosku o kredyt hipoteczny należy dołączyć dokumenty dochodowe, których lista zależna jest od źródła dochodu, oraz dokumenty osobowe, potwierdzające tożsamość klienta.

W przypadku ubiegania się o pożyczkę pod zastaw nieruchomości w firmie pozabankowej lista dokumentów niezbędnych do jej zaciągnięcia może być nieco mniejsza niż w instytucjach bankowych przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny.

Kredyt pod zastaw mieszkania – w jakim banku można go uzyskać?

Większość czołowych banków w Polsce ma w swojej ofercie kredyty hipoteczne, czyli zobowiązania pod zastaw nieruchomości. Otrzymać je można w ING, PKO, Pekao, Alior Banku i innych instytucjach.

PKO udziela kredytu pod zastaw mieszkania albo w formie kredytu hipotecznego, albo pożyczki hipotecznej. Pożyczka ta udzielana jest w kwocie odpowiadającej maksymalnie 60 proc. wartości nieruchomości stanowiącej jej zabezpieczenie. To zobowiązanie z okresem kredytowania do 20 lat, z oprocentowaniem ze stopą zmienną albo stałą przez 5 lat. RRSO pożyczki hipotecznej wynosi 4,91 proc.

Lepsze warunki kredytowania można uzyskać przy ubieganiu się w PKO BP o kredyt pod zastaw mieszkania. RRSO kredytu w PKO Banku Polskim wynosi wówczas 3,72 proc., a w PKO Banku Hipotecznym – 3,74 proc.

Zarówno kredyt, jak i pożyczkę pod zastaw mieszkania można otrzymać w ING Banku Śląskim. Warunki różnią się od siebie. W przypadku zobowiązań pod zastaw mieszkania RRSO wynosi 2,56 proc., a wkład własny powinien wynieść minimum 20 proc. Kwota kredytu została ustanowiona na minimum 70 tys. zł, a okres spłaty może sięgnąć 35 lat. Wcześniejsze oddanie otrzymanych środków realizowane jest bez dodatkowych kosztów.

Dla porównania – zabezpieczenie pożyczki hipotecznej w formie zastawu na nieruchomości pozwoli klientowi na zaciągnięcie zobowiązania w kwocie od 70 tys. zł wzwyż, z RRSO 4,98 proc. i z maksymalnie 25-letnim okresem spłaty. Pożyczka hipoteczna w ING zaciągana jest na dowolny cel.

Do 700 000 zł kredytu pod zastaw nieruchomości można uzyskać w Alior Banku, w ofercie „Własne M w wielkim mieście”. Marża wynosi od 1,85 proc., a RRSO – 3,81 proc. Kredytu pod zastaw mieszkania Alior Bank udzieli również w ofercie „Megahipoteka”, z marżą od 2,19 proc., w walucie PLN, EUR lub USD oraz z RRSO w wysokości 4,16 proc.

Ile czeka się na kredyt pod zastaw mieszkania?

Na wydanie decyzji w przypadku wnioskowania o kredyt pod zastaw mieszkania trzeba trochę poczekać. Nie jest ona wydawana od ręki, bank musi mieć czas na zbadanie wiarygodności potencjalnego klienta i oszacowanie wartości mieszkania, które ma być przedmiotem zastawu. Konieczne jest przeanalizowanie wielu dokumentów, wyliczenie zdolności kredytowej klienta oraz sprawdzenie jego historii w Biurze Informacji Kredytowej.

Należy też sprawdzić, czy mieszkanie nie ma już obciążonej hipoteki. Cały proces może trwać od kilku dni do kilku tygodni. Większość banków deklaruje przy tym, że proces udzielania kredytu pod zastaw nieruchomości nie powinien trwać dłużej niż około 3 tygodnie od chwili złożenia wniosku wraz z kompletem dokumentów.

Kredyt pod zastaw mieszkania bez zdolności kredytowej – czy to możliwe?

Czy można wziąć kredyt pod zastaw mieszkania bez zdolności kredytowej? W polskich instytucjach bankowych nie można zaciągnąć zobowiązania na własne mieszkanie, jeśli nie w praktyce nie stać nas na zobowiązanie. Zdolność ta określana jest jako możliwość terminowej spłaty rat – zgodnie z harmonogramem dołączonym do umowy.

Jednak z uwagi na to, że zabezpieczenie kredytu pod zastaw nieruchomości jest solidne, banki mogą nieco inaczej szacować zdolność klientów. Mniejsze wymagania w tym zakresie mogą mieć firmy pozabankowe udzielające pożyczek pod zastaw mieszkania.

Kredyt pod zastaw mieszkania bez zaświadczeń o zarobkach – czy jest możliwy?

Bank nie wyda decyzji kredytowej i tym samym nie udzieli np. kredytu hipotecznego na posiadane mieszkanie, jeśli klient nie dowiedzie, że ma wystarczająco wysoką zdolność. Jest ona kontrolowana i badana głównie na podstawie zaświadczeń o wysokości zarobków, np. z miejsca pracy. W niektórych przypadkach mogą być one jednak zastąpione np. wyciągiem z konta bankowego z ostatnich 3-6 miesięcy.

Kredyt pod zastaw mieszkania czy pożyczka hipoteczna?

Na kredyt hipoteczny najczęściej decydują się osoby, które chcą posiadać własne mieszkanie czy dom. Nie jest to jednak jedyna możliwość, bo kredyt hipoteczny może zostać przyznany również na remont, modernizację czy wyposażenie mieszkania bądź też na budowę domu. Jeśli więc klient chce nabyć mieszkanie, dom czy też dokonać remontu, powinien zainteresować się szeroką ofertą bankową na kredyt pod zastaw mieszkania.

Pożyczkobiorca natomiast za pieniądze pożyczone od banku pod zastaw nieruchomości może wyremontować mieszkanie, pojechać na wakacje czy też kupić samochód. Ponieważ takie zobowiązanie jest najczęściej tańsze niż kredyt gotówkowy (co wynika oczywiście z faktu, że interes banku zostaje zabezpieczony), warto odnieść je do zakupu droższych dóbr. Obciążenie hipoteki w takiej sytuacji pozwoli uzyskać pożyczkę pod zastaw nieruchomości na preferencyjnych warunkach.

Kredyt pod hipotekę można przeznaczyć tylko na cel związany z nieruchomością: zakup, budowę domu, remont, modernizację, przebudowę, nadbudowę itp.

Za środki z pożyczki hipotecznej można zrealizować dowolny cel i warto w tym przypadku pamiętać, że taka pożyczka będzie tańsza od kredytu gotówkowego lub kredytu samochodowego. W przeciwieństwie do kredytu hipotecznego nie ma wymogu informowania, na jaki cel klient będzie chciał przeznaczyć pieniądze, nie trzeba też rozliczać się z ich wykorzystania.

Z uruchomieniem kredytu lub pożyczki hipotecznej wiążą się jednak wyższe koszty oraz większa liczba formalności. Aby dowiedzieć się, czy taki produkt rzeczywiście będzie się opłacać, należy uwzględnić np. koszt wyceny nieruchomości, ustanowienia hipoteki czy tzw. ubezpieczenia pomostowego.

Zanim zaczniemy starania o zobowiązanie, warto sprawdzić swoją zdolność kredytową. W kalkulatorze kredytowym będzie można wyliczyć, czy stać nas na to. Kredyt hipoteczny jest zwykle tańszy od pożyczki, ale za jego pomocą można zrealizować mniej celów.

Więcej informacji: Kredyt a pożyczka, czym się różnią? >>