Pułapki w "Kredycie na start". Oto na czym można się przejechać

Brak górnego limitu kwoty, brak ograniczenia ceny nieruchomości, „no limit” dla powierzchni lokalu – rzut oka na podstawowe zasady „Kredytu na start” sprawia wrażenie, że jest to prosty mechanizm. Tymczasem w projekcie nie brakuje mniejszych i większych „ale”.

Zaprezentowany na początku kwietnia projekt ustawy wprowadzającej preferencyjny „Kredyt na start” w wielu miejscach wykorzystuje zasadę, którą można nazwać roboczo „coś za coś”. Przykładowo, nie ogranicza się kwoty zaciąganego przez kredytobiorcę kredytu hipotecznego, ale limitowana jest kwota, dla której wyliczane są dopłaty. Tak samo postąpiono w przypadku innych kluczowych parametrów – dochodu kredytobiorcy czy powierzchni nieruchomości.

Jak wskazaliśmy w podsumowaniu najważniejszych cech „Kredytu na start”, takie podejście jest główną przyczyną, dla której (mimo teoretycznie prostych założeń) następca „Bezpiecznego kredytu 2 procent” staje się w praktyce skomplikowany. Gąszcz zmiennych wpływających na wysokość dopłaty to zdecydowanie główny „haczyk” nowego programu. Jest jednak także kilka innych fragmentów projektu, które zasługują na wspomnienie. Wybraliśmy kilka godnych przywołania.

Pracujący za granicą będą mieli problem

Program „Kredyt na start” zaadresowany został do bardzo szerokiego grona odbiorców. Mieszczą się w nim nie tylko rodziny z dziećmi, ale również single, związki nieformalne, a także gospodarstwa domowe prowadzone poza terytorium Polski (jeśli co najmniej jeden współkredytobiorca ma obywatelstwo polskie). Pracujący za granicą trafiają jednak na sytuację rodem z „Paragrafu 22”:

• „Kredyt na start” może być udzielony wyłącznie w złotych polskich.
• Zalecenia KNF oraz ustawa o kredycie hipotecznym wskazują, że kredytu udzielać należy w walucie, w której kredytobiorca osiąga większość dochodu.

Ubieganie się o kredyt z dopłatami będzie wymagało zatem od tej grupy kreatywnego podejścia, np. negocjowania innej formy wypłaty wynagrodzenia. Oczywiście, jeśli najpierw problemem nie okaże się zbyt wysoki dochód „zjadający” dopłatę.

Cesja umowy deweloperskiej? Zapomnij o dopłatach

Jednym z celów kredytowania dostępnym w ramach „Kredytu na start” jest nabycie prawa własności do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Przewidziano jednak specyficzny wyjątek – nie będzie można skredytować transakcji, gdy prawo do nieruchomości nabywamy poprzez cesję praw wynikających z umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej.

Uzasadnienie tego rozwiązania jest łatwe do zgadnięcia – ustawodawca chce w ten sposób utrudnić transakcje spekulacyjne. Co więcej, nie przewidziano żadnych wyjątków. Jeśli np. rodzice zdecydowali się wcześniej „zarezerwować” nieruchomość dla dzieci, by te później mogły kupić ją z pomocą preferencyjnego kredytu, to „Kredyt na start” i tak nie będzie w takim scenariuszu dostępny.

Kredyt „zero procent” nie musi oznaczać zera odsetek

Informując o założeniach „Kredytu na start”, ministerstwo powiela niestety „skróty myślowe”, które zastosowano w przypadku „Bezpiecznego kredytu 2 procent”. W jednym z materiałów na stronie MRiT czytamy, że „system dopłat będzie obniżał wysokość raty do wysokości odpowiadającej oprocentowaniu (…) 0% w przypadku gdy w skład gospodarstwa domowego wchodzi troje albo więcej dzieci”. Nie jest to jednak prawda, przynajmniej w najbardziej prawdopodobnym scenariuszu.

Dopłaty wyliczane będą przez pierwszych 5 lat w oparciu o wskaźnik publikowany przez BGK dla kwartału, w którym zawarto umowę kredytową. Drugą zmienną wpływającą na wysokość raty będzie oprocentowanie narzucane przez bank. Kredyt zero procent będzie kredytem zero procent tylko, jeśli parametry te będą sobie równe (zakładamy, że cała kwota kredytu jest objęta dopłatami). Taki scenariusz jest mało prawdopodobny dla „Kredytu na start”, chociaż zdarzył się w przypadku kilku banków dla „BK2”. Skąd to przypuszczenie?

Po pierwsze, tym razem preferencyjne kredyty nie muszą być osobnym produktem tworzonym przez banki tylko na bieżące potrzeby. Program „BK2” miał zero-jedynkową konstrukcję – albo ktoś mógł liczyć na preferencje obejmujące całą kwotę albo nie. Łatwo było zatem zbudować produkt zupełnie oddzielony (także w cennikowym wymiarze) od kredytów komercyjnych. „Kredyt na start” zakłada inny mechanizm – dopłata do części lub całości kwoty, a ewentualna reszta finansowana na zasadach komercyjnych. Banki, aby dopasować oprocentowanie stałe do wskaźnika (jak zrobiła to część instytucji w przypadku „BK2”) musiałyby albo:

1. Stosować inne oprocentowanie dla kawałka długu objętego dopłatami, a inne dla reszty.
2. Stosować takie same oprocentowanie, wyznaczone przez wskaźnik, dla całej kwoty kredytu niezależnie od proporcji części z dopłatą i bez.

Opcja jeden oznacza co najmniej dodatkowe komplikacje techniczne przy wdrożeniu i być może narażenie się na zarzuty zarabiania na preferencyjnych kredytach, jeśli oprocentowanie „reszty” będzie wyższe niż w komercyjnych hipotekach. Opcja dwa – ujednolicenie ofert kredytów na rynku.

Jeśli nasze przypuszczenia się sprawdzą, banki będą różnić się od siebie stawkami proponowanymi kredytobiorcom „Kredytu na start”. To będzie z kolei oznaczać, że efektywne oprocentowanie będzie się różnić od reklamowanych 1,5; 1,0; 0,5 lub 0 procent. Co ważne, może być wyższe, ale także niższe! Teoretycznie możliwe byłoby nawet efektywne ujemne oprocentowanie.

Kiedy będzie można stracić dopłaty w „Kredycie na start”?

Nowy program w kilku miejscach powtarza rozwiązania znane z „Bezpiecznego kredytu 2 procent”. Takim obszarem jest m.in. lista okoliczności, w których stracić można prawo do otrzymywania dopłat do rat. Warto przypomnieć, że zrezygnowano z najbardziej krępującego wymogu – tym razem nie wyznaczono żadnego terminu, w którym trzeba zamieszkać w kupionej za kredyt nieruchomości.

Nadal jednak jest kilka scenariuszy, w których prawo do dopłat wygasa. Oczywistym przypadkiem jest zbycie nieruchomości. Wyjątek stanowi zbycie na rzecz drugiego ze współkredytobiorców i rozszerzenie wspólności ustawowej.

Mniej oczywiste przypadki to przede wszystkim:

1. Zmiana sposobu użytkowania lokalu lub domu kupionego z użyciem kredytu. Gdy nieruchomość przestaje zaspokajać potrzeby mieszkaniowe, a staje się np. miejscem prowadzenia działalności gospodarczej prawo do otrzymywania dopłat wygasa.
2. Wynajęcie lub użyczenie nieruchomości w całości lub części innej osobie. Tu jednak utrata prawa nie jest nieodwracalna – jeśli nieruchomość nie jest wynajmowana przez co najmniej 3 miesiące, można ponownie wnioskować o otrzymywanie dopłat.
3. Nabycie prawa do innej nieruchomości, z wyjątkiem dziedziczenia.

Przez 10 lat kredytobiorcy korzystający z „Kredytu na start” będą mieli zatem nieco ograniczone możliwości dysponowania swoją własnością. O ziszczeniu się warunków wstrzymania dopłat trzeba będzie poinformować bank-kredytodawcę w ciągu 30 dni.

Źródło: