Kostnad bryta avtal
Har köpt en tomt men endast betalat handpenning..
Har skrivit kontrakt om husleverenas med hustillverkare och köpt bygglovshandlingar.
Har skrivit avtal med entreprenör som skall resa och bygga vårt hus samt göra grunden.
Vad blir kostnaden om vi avbryter vårt avtal?
Enligt vad vi kan hitta är det 15 000kr till hussäljare samt 30 000kr för bygglovshandlingar. Sen står det i tomtkontraktet att köpeavtal endast går igenom om vi kan uppvisa finansiering med bank vilket vi ej lämnat. Således har kontraktet ej gått igenom vad vi tolkar det som.
Kontrakt med entreprenör är ABS09.
Har skrivit kontrakt om husleverenas med hustillverkare och köpt bygglovshandlingar.
Har skrivit avtal med entreprenör som skall resa och bygga vårt hus samt göra grunden.
Vad blir kostnaden om vi avbryter vårt avtal?
Enligt vad vi kan hitta är det 15 000kr till hussäljare samt 30 000kr för bygglovshandlingar. Sen står det i tomtkontraktet att köpeavtal endast går igenom om vi kan uppvisa finansiering med bank vilket vi ej lämnat. Således har kontraktet ej gått igenom vad vi tolkar det som.
Kontrakt med entreprenör är ABS09.
Redigerat:
Glömde tillägga att vi ej skickat in bygglovet till kommunen ännu.
Ytterst tacksam för ev. inputs.
Ytterst tacksam för ev. inputs.
I avtal om entreprtenad och husbyggsats, då finns det ofta kostnadsbegränsande klausuler, som du ev. verkar ha här. Du har även en villkorsklausul i tomtköpet. Jag antar att det betyder att du inte har övertagit och slutbetalat tomten ännu?
Men grundprincipen för avtal, är att avtal skall följas. Så i normalfallet är du ansvarig för att fullfölja avtalet. Om du vill häva ett avtal så skall i normalfallet den andre parten gå helt skadeslös. Det betyder exempelvis att vid en vanlig fastighetsaffär, du köper en tomt med ett bef. hus. Så har säljaren rätten att få täckning för alla kostnader som uppstår pga. en hävning. Det börjar då med mäklararvodet. Mäklaren har rätt till sitt arvode när du skriver på ett köpeavtal, och det vunnit laga kraft. Så även om det sedan säljs till nästa budgivare en vecka senare, så har mäklaren rätt till dubbla arvoden, där den som hoppat av får betala det ena arvodet plus andra kostnader.
På samma sätt så har en husfabrik i princip rätt till sin förväntade vinst på ett husköp, även om bygget avbryts eller aldrig startar. De betalar ex. ofta ut provision till sina (frilansande) säljare, så fort det finns ett bindande avtal.
Men nu har de infört begränsningsklausuler tydligen. Kontrollera att det inte finns förutsättningar för begränsningen.
När det gäller tomtköpet, så har du en villkorsklausul om finansiering. Den är ju egentligen avsedd för fallet där banken nekar dig finansiering. Det är inte helt självklart att den fungerar om du inte ens försöker uppfylla den. Men troligen.
Men grundprincipen för avtal, är att avtal skall följas. Så i normalfallet är du ansvarig för att fullfölja avtalet. Om du vill häva ett avtal så skall i normalfallet den andre parten gå helt skadeslös. Det betyder exempelvis att vid en vanlig fastighetsaffär, du köper en tomt med ett bef. hus. Så har säljaren rätten att få täckning för alla kostnader som uppstår pga. en hävning. Det börjar då med mäklararvodet. Mäklaren har rätt till sitt arvode när du skriver på ett köpeavtal, och det vunnit laga kraft. Så även om det sedan säljs till nästa budgivare en vecka senare, så har mäklaren rätt till dubbla arvoden, där den som hoppat av får betala det ena arvodet plus andra kostnader.
På samma sätt så har en husfabrik i princip rätt till sin förväntade vinst på ett husköp, även om bygget avbryts eller aldrig startar. De betalar ex. ofta ut provision till sina (frilansande) säljare, så fort det finns ett bindande avtal.
Men nu har de infört begränsningsklausuler tydligen. Kontrollera att det inte finns förutsättningar för begränsningen.
När det gäller tomtköpet, så har du en villkorsklausul om finansiering. Den är ju egentligen avsedd för fallet där banken nekar dig finansiering. Det är inte helt självklart att den fungerar om du inte ens försöker uppfylla den. Men troligen.
Tack för svaret Hempularen!
Det låter rimligt som du skriver med bankklausulen i tomtkontraktet.
Vi kommer med största sannolikhet genomföra affären men vill bara se över vad det skulle innebär om vi valde att bryta.
Det låter rimligt som du skriver med bankklausulen i tomtkontraktet.
Vi kommer med största sannolikhet genomföra affären men vill bara se över vad det skulle innebär om vi valde att bryta.
En update:
Vi har fått bygglov men kan ej få startbesked då vi fått problem med finansieringen.
Vi har ej köpt tomten ännu utan bara betalat handpenning och skrivit köpeavtal. Det finns en kostnadsbegränsande klausul som säger att vi måste ha finansiering för att köpet skall gälla.
Vi var skeptiska att teckna avtal med aktuell byggentreprenören initialt då denna hade flera nystartade företag som gått dåligt. Entreprenören var säljare åt vårt husföretag fast i grannlänet och hade nyligen starat byggfirma parallellt med säljjobbet. Vår lokala säljare gick då i god för den andra säljarens företag och lovade att han var pålitlig. Vi valde då att skriva kontrakt med entreprenören.
Vi fick nyligen veta att våra farhågor besannats och att entreprenören konkursat. Han hade gett oss extremt lågt pris vilket gör att vi i dagsläget ej kan få in något nytt lokalt företag som ligger i närheten av samma pris (skiljer ca 400 000 - 500 000kr) på. En färdigställandeförsäkring via husföretaget (om vi köper materialsatsen) ger endast ca 10% högre belopp än avtalet.
Positivt är att entreprenören ej hunnit börja göra något jobb innan han konkursat så vi har ej förlorat några pengar.
Vår lokala säljare hade i sin tur gett oss en glädjekalkyl utan kostnad för markarbete. Vi propsade då på att vi skulle ha in 150 000kr efter besök på plats med markentreprenör. Den kalkylen sa dock banken nej till då den blev för hög just pga marken. Då gick vår lokala säljare in och lovade bjuda oss på nästan hela summan markarbete tillsammans, med entreprenören, i gengäld mot husvisningar (detta framgår av entreprenörsavtalet). Då drogs motsvarande marksumman bort från produktionskostnadskalkylen och banken beviljade finansering.
Vi har nu fått informationen av säljarna att de har en annan syn på denna "deal" än oss och att den endast gäller fyllnadsmassor på övriga tomten dvs. ej markarbete kopplat till husets färdigställande (bergkross etc). Vi har mejlkorrspondens som ev. styrker våra påståenden men det är svårt säga om det räcker vid en rättslig prövning (mejlen är ej skrivna av jurist och stor tolkningsmöjlighet råder).
Vi har ej skickat in slutbesällning på huset med tillval etc. utan endast teckat ett initialt köpeavtal.
I detta avtal står att avtalet kan upphöras om bygglov ej beviljas. Vi har fått bygglov men kan ej få startbesked då vi ej kan lämna in fullständiga handlingar, se stycke längre ned (dvs. entreprenörskontrakt och färdigställandeskydd som vi får först när slutbeställning gjorts). Det blir ett moment 22.
Det finns en ny entreprenör som är villig plocka upp avtalet för ett något högre pris. Denna jobbade som UE till den konkursade entreprenören och är relativt nystartad (2017). Vår bank ser därför stora risker med projektet då det är vanligt att nyastartade företag som tar upp gamla Konkurs-avtal löper förhöjd risk att själva konkursa. Detta har lett till att vi nu ej har bankens finansering till varken tomt eller husmaterialsats. Vi har även börja tappa intresset för projektet då det varit så struligt (detta är bara en liten del av allt som strulat).
Enligt mäklare för tomten så måste vi ha finanseringen klar för att köpet skall gå igenom och enligt denne är det ej osannolikt att vi kan annulera avtalet pga detta.
När det gäller husföretaget så kommer vi att ha samtal med säljarna och se över våra möjligheter att häva avtalet.
Skulle nu vilja förbereda oss inför det samtalet dvs. finns det några aspekter vi kan ta med oss till samtalet och som stärker våra chanser att få gehör?
I värsta fall får vi loss tomtköpet men står med en husleverans. Är det rimligt att husföretaget ej häver köpet eller att vi i så fall får en straffavgift?
Vi hoppas att de iaf skall ha nån medkänsla då det är deras egna säljare som skapat situationen.
Vi har fått bygglov men kan ej få startbesked då vi fått problem med finansieringen.
Vi har ej köpt tomten ännu utan bara betalat handpenning och skrivit köpeavtal. Det finns en kostnadsbegränsande klausul som säger att vi måste ha finansiering för att köpet skall gälla.
Vi var skeptiska att teckna avtal med aktuell byggentreprenören initialt då denna hade flera nystartade företag som gått dåligt. Entreprenören var säljare åt vårt husföretag fast i grannlänet och hade nyligen starat byggfirma parallellt med säljjobbet. Vår lokala säljare gick då i god för den andra säljarens företag och lovade att han var pålitlig. Vi valde då att skriva kontrakt med entreprenören.
Vi fick nyligen veta att våra farhågor besannats och att entreprenören konkursat. Han hade gett oss extremt lågt pris vilket gör att vi i dagsläget ej kan få in något nytt lokalt företag som ligger i närheten av samma pris (skiljer ca 400 000 - 500 000kr) på. En färdigställandeförsäkring via husföretaget (om vi köper materialsatsen) ger endast ca 10% högre belopp än avtalet.
Positivt är att entreprenören ej hunnit börja göra något jobb innan han konkursat så vi har ej förlorat några pengar.
Vår lokala säljare hade i sin tur gett oss en glädjekalkyl utan kostnad för markarbete. Vi propsade då på att vi skulle ha in 150 000kr efter besök på plats med markentreprenör. Den kalkylen sa dock banken nej till då den blev för hög just pga marken. Då gick vår lokala säljare in och lovade bjuda oss på nästan hela summan markarbete tillsammans, med entreprenören, i gengäld mot husvisningar (detta framgår av entreprenörsavtalet). Då drogs motsvarande marksumman bort från produktionskostnadskalkylen och banken beviljade finansering.
Vi har nu fått informationen av säljarna att de har en annan syn på denna "deal" än oss och att den endast gäller fyllnadsmassor på övriga tomten dvs. ej markarbete kopplat till husets färdigställande (bergkross etc). Vi har mejlkorrspondens som ev. styrker våra påståenden men det är svårt säga om det räcker vid en rättslig prövning (mejlen är ej skrivna av jurist och stor tolkningsmöjlighet råder).
Vi har ej skickat in slutbesällning på huset med tillval etc. utan endast teckat ett initialt köpeavtal.
I detta avtal står att avtalet kan upphöras om bygglov ej beviljas. Vi har fått bygglov men kan ej få startbesked då vi ej kan lämna in fullständiga handlingar, se stycke längre ned (dvs. entreprenörskontrakt och färdigställandeskydd som vi får först när slutbeställning gjorts). Det blir ett moment 22.
Det finns en ny entreprenör som är villig plocka upp avtalet för ett något högre pris. Denna jobbade som UE till den konkursade entreprenören och är relativt nystartad (2017). Vår bank ser därför stora risker med projektet då det är vanligt att nyastartade företag som tar upp gamla Konkurs-avtal löper förhöjd risk att själva konkursa. Detta har lett till att vi nu ej har bankens finansering till varken tomt eller husmaterialsats. Vi har även börja tappa intresset för projektet då det varit så struligt (detta är bara en liten del av allt som strulat).
Enligt mäklare för tomten så måste vi ha finanseringen klar för att köpet skall gå igenom och enligt denne är det ej osannolikt att vi kan annulera avtalet pga detta.
När det gäller husföretaget så kommer vi att ha samtal med säljarna och se över våra möjligheter att häva avtalet.
Skulle nu vilja förbereda oss inför det samtalet dvs. finns det några aspekter vi kan ta med oss till samtalet och som stärker våra chanser att få gehör?
I värsta fall får vi loss tomtköpet men står med en husleverans. Är det rimligt att husföretaget ej häver köpet eller att vi i så fall får en straffavgift?
Vi hoppas att de iaf skall ha nån medkänsla då det är deras egna säljare som skapat situationen.
Redigerat:
Medkänsla tror jag inte att man ska räkna med om inte husföretaget känner sig säkra på att du kommer att köpa deras hus till en annan tomt.
Skadestånd får du nog tyvärr räkna med.
Skadestånd får du nog tyvärr räkna med.
Redigerat:
Har svårt se att inte husföretag tar någon hänsyn till situationen då deras 2 regionala säljare har bidragit till situationen, den ena genom extremt prispressade Entreprenörsavtal samt konkurs och den andra genom oärlighet med "dealen" samt glädjekalkyl där vi kan påvisa att de mörkat gällande markkostnaderna.
Hur beräknas straffavgift?
Den måste juvara proportionerlig mot vinstmarginalen som i fallet på 1 000 000:- står för max några procent av kostnaden.
Vi har redan betalat in bygglovshandlingarnas kostnad.
Husmaterialet (virke, monteringsmaterial, grunden, taket etc), transport till vår tomt samt anställdas arvode bör minst stå för ca 80-90% av avtalets kostnad och dessa kostnader slipper detta jätteföretag då de ej tillverkat huset.
Det framgår även av kontraktet att de bygger huset först efter beställning och den beställningen har vi ej gjort. Vi har heller ingen tidspress utifrån avtalet på när beställning måste göras så vi kan potentiellt göra det om 3 år.
Av detta skäl kan huset rimligen inte heller finnas med i företagets produktionskalkyler över förväntade intäkter förräns slutbeställning är gjord.
Hur beräknas straffavgift?
Den måste juvara proportionerlig mot vinstmarginalen som i fallet på 1 000 000:- står för max några procent av kostnaden.
Vi har redan betalat in bygglovshandlingarnas kostnad.
Husmaterialet (virke, monteringsmaterial, grunden, taket etc), transport till vår tomt samt anställdas arvode bör minst stå för ca 80-90% av avtalets kostnad och dessa kostnader slipper detta jätteföretag då de ej tillverkat huset.
Det framgår även av kontraktet att de bygger huset först efter beställning och den beställningen har vi ej gjort. Vi har heller ingen tidspress utifrån avtalet på när beställning måste göras så vi kan potentiellt göra det om 3 år.
Av detta skäl kan huset rimligen inte heller finnas med i företagets produktionskalkyler över förväntade intäkter förräns slutbeställning är gjord.
Redigerat:
