Dlaczego właściciel nieruchomości musi wiedzieć, co to jest hipoteka?
Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, dzięki któremu wierzyciel otrzymuje stosowne zabezpieczenie na nieruchomość, z którego może skorzystać, jeśli nie wywiążemy się z naszego zobowiązania i po prostu nie będziemy spłacali zaciągniętego kredytu.
Zatem, gdy właściciel nieruchomości nie spłaca wierzyciela hipotecznego (np. banku) regularnie – wówczas wierzyciel hipoteczny może dochodzić środków z zobowiązania, korzystając z wartości mieszkania. Innymi słowy, hipoteka zabezpiecza prawa wierzyciela hipotecznego – niezależnie od tego, czyją własnością jest taka nieruchomość.
Hipoteka powstaje w momencie, gdy dokonywany jest wpis w księdze wieczystej właściwej dla konkretnej nieruchomości. Oczywiście ulega ona wygaśnięciu, kiedy uda nam się spłacić całość kredytu hipotecznego. Warto także pamiętać, że pomimo istnienia hipoteki na naszej nieruchomości, nadal pozostajemy jej właścicielami i możemy nią swobodnie zarządzać.
Sprawdź również: Kredyt hipoteczny – co to jest kredyt hipoteczny?
Jak działa hipoteka, zaciągając kredyt hipoteczny?
Zastanawiając się, co to jest hipoteka, a także jaki ma wpływ na kredyt hipoteczny, stereotypowo myślimy o skomplikowanych mechanizmach bankowych i skomplikowanych kruczkach prawnych. W rzeczywistości hipoteka wpisana do księgi wieczystej jest gotowym i wyjątkowo prostym zabezpieczeniem.
Już wiemy, że w momencie, gdy właściciel nieruchomości nie będzie spłacał kredytu, wierzyciel hipoteczny może dochodzić swoich praw. W praktyce bank korzysta z usług komornika, jednak jest to ostateczność. W pierwszej kolejności kredytobiorca jest upominany – czasami z przypomnieniem wiąże się również kara pieniężna.
Jeśli jednak notorycznie nie spłacamy rat kredytu hipotecznego, wówczas faktycznie komornik zajmuje nieruchomość i wystawia ją na licytację. Środki pozyskane w ten sposób są następnie przeznaczane na spłatę naszego zobowiązania, choć często zdarza się tak, że mieszkanie czy dom zyskuje w licytacji komorniczej znacznie niższą cenę, niż jego rzeczywista wartość. Co ważne jednak sytuacja która narusza prawa wierzyciela hipotecznego, nie musi wcale kończyć się natychmiastową interwencją komornika.
Sprawdź również: Egzekucja komornicza – jak wygląda? Ile wynoszą koszty komornicze?
Niespłacony kredyt hipoteczny a interwencja komornika
Niespłacenie kredytu hipotecznego w terminie wcale nie oznacza natychmiastowej interwencji komornika. W 2017 roku została uchwalona ustawa, dzięki której nieruchomości wystawiane na licytacji komorniczej mogą pojawiać się znacznie rzadziej.
Ustawa niejako zmusza banki do wstrzymania się od podejmowania działań z udziałem komorników na co najmniej pół roku. Co więcej, instytucje te powinny również umożliwić właścicielom nieruchomości ich samodzielną sprzedaż. Znalezienie kupca na własną rękę jest zdecydowanie bardziej opłacalne dla każdego kredytobiorcy.
Dzięki temu można sprzedać swoje mieszkanie lub dom za znacznie wyższą kwotę, uregulować niespłacone raty kredytu hipotecznego lub… przekazać nieruchomość wraz z zobowiązaniem nowemu właścicielowi (o czym za moment).
Sprawdź również: Cesja kredytu hipotecznego. Przeniesienie kredytu na inną osobę
Sprzedaż mieszkania z hipoteką
Wiele osób, które zastanawiają się nad zaciągnięciem kredytu na zakup nieruchomości, obawia się, iż nie będą w stanie sprzedać takiego mieszkania lub domu. Okazuje się jednak, że nie jest to większy problem, a sprzedaż nieruchomości z hipoteką jest absolutnie powszechną praktyką. Oczywiście nabywca nieruchomości z hipoteką będzie zobowiązany do jej spłaty.
Hipoteka jest ściśle związana z samą nieruchomością, a nie z jej właścicielem. To właśnie z tego powodu, każda osoba planująca zakup na przykład mieszkania, powinna dowiedzieć się wszystkiego na temat jego sytuacji prawnej. Wierzyciel hipoteczny, czyli najczęściej bank nie jest szczególnie zainteresowany tym, kto powinien spłacać hipotekę, gdyż najważniejsze jest to, aby odzyskał zainwestowane pieniądze.
Sprawdź również: Księgi wieczyste. Jak sprawdzić je przed zakupem?
Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej
Jak już zaznaczaliśmy, hipoteka powstaje w momencie wpisu do księgi wieczystej. Jednakże w pewnym momencie musi ona zniknąć z ksiąg, aby zachować tzw. rzeczywisty stan prawny. Hipoteka obciąża daną nieruchomość do czasu jej wykreślenia z księgi wieczystej.
Dlatego też istnieje kilka sytuacji, gdy wykreślenie hipoteki jest wręcz obowiązkowe. Jest to najczęściej tzw. wygaśnięcie wierzytelności – np. w przypadku spłaty zobowiązania. To z kolei może się wydarzyć m.in. poprzez:
- zapłatę wierzytelności; potrącenia; zwolnienia z długu;
- spełnienie za zgodą wierzyciela innego świadczenia w celu zwolnienia się z zobowiązania;
- ważne złożenie świadczenia do depozytu sądowego;
- odnowienie;
- złożenie zabezpieczonej kwoty do depozytu sądowego ze zrzeczeniem się uprawnienia do odebrania jej z powrotem;
- wygaśnięcie użytkowania wieczystego obciążonego hipoteką;
wykreślenie na podstawie samego postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką.
Sprawdź również: Wykreślenie hipoteki. Jak złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki?
Hipoteka umowna i hipoteka przymusowa
Bardzo często można się spotkać z rozróżnieniem hipoteki na umowną oraz przymusową. Co oznacza każdy z tych terminów? Hipoteka umowna to sformułowanie, z którym z pewnością zetkniemy się w momencie starania się o kredyt na mieszkanie. Oznacza to po prostu, że na podstawie zawieranej przez nas umowy, dwie strony są zgodne co do decyzji o założeniu takiej hipoteki na nieruchomość. A zatem zarówno jej właściciel, jak i bank kredytujący zakup nieruchomości zgadzają się na to, by zabezpieczeniem takiego finansowania była właśnie hipoteka.
Hipoteka przymusowa może powstać nie tylko niezależnie od woli właściciela nieruchomości, ale nawet bez jego wiedzy na ten temat. Zdarza się to bardzo często zwłaszcza w przypadku nieuczciwych deweloperów. Gdy firmy budowlane wykonujące prace na ich zlecenie nie otrzymają swojego wynagrodzenia, mogą założyć hipotekę na wszystkie znajdujące się w budynku mieszkania.
Co ważne, hipoteka przymusowa może także dotyczyć mieszkań i innych nieruchomości z rynku wtórnego. W momencie, gdy ich właściciel nie jest w stanie spłacić swoich zadłużeń, jego wierzyciele mają prawo ubiegać się o stosowny wpis do hipoteki.
Sprawdź również: Symulacja kredytu hipotecznego i gotówkowego. Jak zrobić symulację kredytu?
