Co jest tańsze – wynajem mieszkania czy kredyt hipoteczny?

Pod koniec 2022 roku bardzo głośno mówiło się o wysokich kosztach obsługi kredytów hipotecznych. Sytuacja polityczna i gospodarcza spowodowały, że w czasie pandemii po raz pierwszy od wielu lat bardziej opłacalnym stał się wynajem niż zakup własnego mieszkania na kredyt. Jak sytuacja w tym zakresie wygląda dzisiaj? Czy teraz, kiedy stopy procentowe znacznie spadły, a pandemia ustala, opłacalnym jest zaciąganie zobowiązań hipotecznych na własne cztery ściany? Postanowiłam to sprawdzić!

Ile kosztuje wynajem w marcu 2024 roku?

Wynajem mieszkania to proces, który wiąże się z wieloma wydatkami. Czynników wpływających na koszty wynajmu jest kilka, a zazwyczaj tylko podstawowy z nich podawany jest w charakterze ceny ofertowej.

Czynsz najmu to podstawowa opłata za użytkowanie lokalu. Jego wysokość może różnić się w zależności od lokalizacji, metrażu mieszkania i standardu budynku. W ogłoszeniach często widzimy tylko tę kwotę, ale to nie wszystko.

Do miesięcznych kosztów wynajmu musimy zaliczyć najczęściej szereg opłat eksploatacyjnych, których właściciele nie ujmują w czynszu. Sprawiają one, że ostateczna cena wynajmu może być nawet dwukrotnie wyższa od tej podawanej w ofercie. Należą do nich w szczególności:

• czynsz administracyjny – obejmuje podatek od nieruchomości, wynagrodzenie zarządu spółdzielni mieszkaniowej, fundusz remontowy, ubezpieczenie, koszty konserwacji budynku i utrzymania zieleni wokół niego;

• opłaty za media – to koszty energii elektrycznej, gazu, wody, ogrzewania i wywozu śmieci; te opłaty są zmienną wielkością, zależną od bieżącego zużycia oraz ilości osób w mieszkaniu;

• koszty za internet, telefon i telewizję – te są opcjonalne i mogą być powiązane z osobą, niekoniecznie z nieruchomością.

Przy podpisywaniu umowy najmu płacimy również kaucję. Jest to zabezpieczenie dla właściciela w razie wystąpienia ewentualnych szkód w lokalu w czasie, kiedy z niego będziemy korzystać. Kaucja powinna zostać zwrócona na koniec okresu wynajmu, chyba że w mieszkaniu wystąpią konieczne do naprawienia szkody zawinione przez lokatora. Wysokość kaucji waha się od równowartości jednego do nawet trzech czynszów najmu.

Czy warto wynajmować mieszkanie?

Wynajmowanie mieszkania to temat, który budzi różne opinie. Dla niektórych jest to korzystne rozwiązanie, podczas gdy inni wolą posiadać własną nieruchomość. Wśród zalet wynajmu niewątpliwie należałoby wymienić przede wszystkim:

📌 Duży wybór lokali: W dużych miastach istnieje wiele dostępnych mieszkań na wynajem. W mniejszych miejscowościach obecna sytuacja również nie jest najgorsza. Dzięki temu z łatwością można znaleźć lokal dopasowany do swoich potrzeb pod względem wielkości, wyglądu i lokalizacji. Czasami jedynie cena stoi na przeszkodzie.

📌  Swoboda co do miejsca zamieszkania: Wynajmując mieszkanie, można żyć w niemal dowolnie wybranym miejscu. Nie ma ograniczeń związanych z własnością, więc łatwo można się przeprowadzić w zależności od obecnych potrzeb zawodowych i rodzinnych.

📌  Mniejsza odpowiedzialność za mieszkanie: Właściciel mieszkania odpowiada za naprawy i zniszczenia, o ile nie są wynikiem działania lokatora. To wygodne, ponieważ w przypadku posiadania własnego mieszkania wszystkie obowiązki spadają na nas, a niektóre z napraw potrafią być naprawdę kosztowne.

Niepodważalnymi wadami mieszkań na wynajem są:

📌  Brak poczucia stabilizacji: Wynajmujący może wypowiedzieć umowę z dnia na dzień. Chociaż zazwyczaj mamy określony okres na znalezienie nowego lokum, to nie zawsze jest to komfortowe. Niektórzy nigdy nie czują się w wynajmowanym mieszkaniu tak, jakby było ich prawdziwym “miejscem na ziemi”.

📌  Niepewność związana z przyszłością: Wynajmujący może zmienić warunki umowy lub wypowiedzieć ją. To może powodować stres i niepewność, zwłaszcza jeśli nie znajdziemy nowego mieszkania w krótkim czasie.

📌  Nie jesteś “u siebie”: Mieszkając w wynajmowanym mieszkaniu, najczęściej nie możesz poczuć się w 100% jak u siebie w domu – masz ograniczone możliwości co do aranżacji wnętrz i przeprowadzania nawet drobnych remontów. Niektórzy właściciele nie godzą się nawet na wieszanie własnych obrazków czy zdjęć na ścianach.

Ile zapłacisz za ratę kredytu w marcu 2024 roku?

Poniższa tabela przedstawia uśrednione ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w największych miastach w Polsce oraz raty kredytu, jakie przyszłoby Ci zapłacić, gdybyś zdecydował się zaciągnąć go dzisiaj. Jeśli chciałbyś obliczyć całkowite miesięczne koszty utrzymania takiego mieszkania, to do rat musiałbyś dodać jeszcze:

• czynsz administracyjny – obejmuje podatek od nieruchomości, wynagrodzenie zarządu spółdzielni mieszkaniowej, fundusz remontowy, ubezpieczenie i koszty konserwacji;

• opłaty za media – to koszty energii elektrycznej, gazu, wody, ogrzewania i wywozu śmieci. Te opłaty są zmienną wielkością, zależną od bieżącego zużycia;

• koszty za internet, telefon i telewizję – te są opcjonalne i mogą być powiązane z osobą, niekoniecznie z nieruchomością.

Są to dokładnie te same rodzaje kosztów, które obowiązują przy wynajmie, dlatego nie będę ich brać pod uwagę przy dokonywaniu porównań cen obsługi zobowiązań hipotecznych i wynajmu.

Dlaczego mieszkanie na własność jest lepsze od wynajmu?

Mieszkanie na wynajmie daje ogromne poczucie wolności. Właściwie z dnia na dzień można zmienić miejsce zamieszkania i zostawić przeszłość za sobą. To dobra opcja, kiedy nie potrzebuje się uczucia stabilizacji i bezpieczeństwa wynikającego z posiadania własnego lokum lub kiedy nasza praca wymaga systematycznej zmiany miejsca zamieszkania.

Jednak większośc ludzi w pewnym wieku dochodzi do wniosku, że wspomniana stabilizacja i bezpieczeństwo są dla nich bardzo istotne, chociażby z uwagi na rodzinę, czy zobowiązania zawodowe. Wówczas zdecydowanie warto pomyśleć o nabyciu własnych czterech ścian.

Poniżej zebrałam kilka argumentów przemawiających za tym, dlaczego posiadanie własnej nieruchomości jest opcją korzystniejszą od wynajmu:

📌  Stabilność finansowa i bezpieczeństwo: Posiadając własne mieszkanie, nie musisz martwić się o wzrost czynszu, czy możliwość wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego. To twój własny kąt, który możesz dostosować do swoich potrzeb i gustu.

📌  Swoboda i niezależność: Zaletą odrębnej własności mieszkania jest fakt, że masz w nim więcej swobody niż na wynajmie. Możesz dokonywać remontów i dowolnych zmian aranżacyjnych.

📌  Długoterminowa inwestycja: Posiadanie własnej nieruchomości to również inwestycja na przyszłość. Wartość nieruchomości może wzrosnąć, więc będziesz mógł ją sprzedać. Będziesz mógł ją wynajmować i uzyskiwać w ten sposób dochód pasywny. Mieszkanie w majątku to też świetne zabezpieczenie łagodnego startu w dorosłość dla Twoich dzieci czy wnuków.

Co jest tańsze – wynajem mieszkania, czy raty kredytu hipotecznego? Porównanie cen

Zebrane dane pokazują, że jedynie ceny zakupu na kredyt małych mieszkań można uznać za porównywalne z kosztami wynajmu. Im większe mieszkanie, tym dysproporcje w ponoszonych kosztach są wyższe na niekorzyść mieszkań kupowanych na kredyt. 

W skrajnych przypadkach koszty obsługi kredytu hipotecznego mogą być nawet dwukrotnie wyższe niż koszty wynajmu.

Oczywiście powyżej wskazana tendencja dotyczy wyłącznie mieszkań zlokalizowanych w dużych miastach. Koszt zakupu lub budowy nieruchomości znajdującymi się kilkadziesiąt, a nawet kilkanaście kilometrów od wielkich aglomeracji i spłacanie z tego tytułu kredytu mieszkaniowego, zapewne będzie bardziej opłacalne niż opłacalnie wynajmu w dużym mieście.

👉 Sprawdź, Co jest tańsze – budowa domu, czy zakup mieszkania?

Czy powyższe dane jednoznacznie wskazują na fakt, że nie opłaca się obecnie brać kredytów hipotecznych? Oczywiście, że nie!

Pamiętajmy, że w przeprowadzonych przeze mnie symulacjach zostało wprowadzone oprocentowanie zmienne. Oznacza to, że rata kredytu byłaby zmienna w zależności od aktualnie obowiązującej stopy referencyjnej. W praktyce zatem, kiedy sytuacja gospodarczo-polityczna w kraju poprawi się, to raty kredytu będą niższe, a szala pytania zadanego w tytule tego tekstu zacznie się przechylać na stronę kredytów mieszkaniowych.

Warto również wziąć pod uwagę fakt, że ceny sprzedaży mieszkań i wynajmu stale rosną. W niedalekiej przyszłości może się zatem okazać, że kupno mieszkania na kredyt obecnie byłoby bardzo dobrym rozwiązaniem, pomimo “górki” w kosztach kredytowych.

No i najważniejsze – spłacając kredyt mieszkaniowy, płacisz za swoje. Płacąc za wynajem – płacisz za cudze, a w bardzo wielu przypadkach – spłacasz cudzy kredyt hipoteczny! 

*Obliczenia przedstawione w powyższym tekście są aktualne na dzień jego tworzenia, tj.: 26-03-2024 rok.