Czym jest stan deweloperski?
Termin stan deweloperski nie doczekał się żadnej precyzyjnej definicji w przepisach prawa. W praktyce rynkowej również nie wypracowano ujednoliconych kryteriów. Stan deweloperski może oznaczać co innego u dwóch różnych deweloperów.
Dlatego też zawsze należy sprawdzić zapisy w umowie przedwstępnej, by dowiedzieć się, co dokładnie jest zapewnione w stanie deweloperskim. Tam powinien pojawić się zapis określający, jaki stopień wykończenia budynku jest równoznaczny ze stanem deweloperskim.
Gdyby zaś przynajmniej ogólnie zdefiniować ten termin, to można przyjąć, że jest to surowy stan mieszkania lub domu, który pozwala na bezpośrednie przejście do prac wykończeniowych.
Co konkretnie obejmuje stan deweloperski?
Często przy stanie deweloperskim mieszkania można oczekiwać:
- Drzwi wejściowych;
- Okien wraz z parapetami;
- Wylewki podłogowej;
- Pełnych instalacji: wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej, ogrzewania;
- Tynku na ścianach.
Możliwe też, że mieszkanie będzie miało ściany gotowe do pomalowania lub nawet pomalowane. Stan deweloperski mieszkania może być też równoznaczny z pojawieniem się kartongipsów, czy zamontowanymi drzwiami wewnętrznymi.
W przypadku domów można spotkać się z terminem stanu surowego zamkniętego. Bywa on też określany mianem zamkniętym stanem deweloperskim. To zwykle oznacza, że nieruchomość wymaga już tylko paru drobnych działań wykończeniowych, by nadawać się do zamieszkania. Takie prace jak ocieplenie elewacji, osadzenie rur spustowych, wykonanie schodów wraz z balustradami, przygotowanie drogi dojazdowej i miejsca parkingowego, czy wstępne zagospodarowanie zieleni mogą być już ukończone.
Czym jest stan deweloperski podwyższony?
W ofercie niektórych deweloperów można znaleźć również podwyższony stan deweloperski. To w założeniu stan pośredni pomiędzy stanem deweloperskim a wykończeniem pod klucz. Jednakże i podwyższony stan nie jest prawnie zdefiniowany. Zwykle pod tym terminem rozumie się, że dana nieruchomość ma:
- Ściany i sufity pomalowane białą farbą;
- Drzwi wewnętrzne;
- Zainstalowany domofon;
- Wykończony taras lub balkon;
- Podłączenie urządzeń sanitarnych, tj. zainstalowany sedes, oraz wanna lub kabina prysznicowa.
To, co dokładnie w danym przypadku obejmuje podwyższony stan deweloperski, powinno zostać precyzyjnie określone w umowie.
Co to standard wykończenia mieszkania pod klucz?
Nieruchomość wykończona pod klucz to taka, do której wprowadzić można się praktycznie od razu. Zazwyczaj potrzeba tylko dokupić meble. Zwykle deweloperzy proponują kilka wersji wykończenia pod klucz i określają je np. jako standard, max i premium. Poszczególne z nich różnią się choćby jakością zastosowanych materiałów.
Skorzystanie z wersji pod klucz bywa wygodne. Po prostu wprowadzamy się natychmiastowo po zakończeniu prac ekipy remontowej dewelopera. W praktyce jednak stan deweloperski mieszkania lub domu jest zdecydowanie częściej wybierany niż wykończenie pod klucz.
Stan deweloperski, czy wykończenie pod klucz?
Przede wszystkim stan deweloperski umożliwia indywidualne wykończenie nieruchomości pod swoje preferencje. To ważne zwłaszcza wtedy, gdy chcemy zdecydować się na nieszablonowe rozwiązania. Mieszkanie w stanie deweloperskim pozwoli nam wykończyć poszczególne pomieszczenia z naszymi konkretnymi potrzebami.
Istotne znaczenie mają też kwestie finansowe, które jednak nie zawsze są tak oczywiste, jak mogłoby się wydawać. Deweloperzy zamawiają materiały budowlane hurtowo, przez co uzyskują lepsze ceny od kupców indywidualnych. W praktyce jednak wykończenie domu lub mieszkania przez dewelopera pod klucz bywa kosztowne.
Jeśli zdecydujemy się na samodzielne wykończenie, to część prostszych prac możemy wykonać samodzielnie. To przyniesie nam dodatkowe oszczędności. Cenowe różnice pomiędzy stanem deweloperskim a wykończeniem pod klucz bywają różne. Dla przeciętnego mieszkania mogą wynieść np. kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Z kolei samodzielne wykończenie nieruchomości może nas kosztować nas od kilkuset do nawet kilku tysięcy złotych w przeliczeniu na metr kwadratowy. Najlepiej więc każdorazowo wziąć pod uwagę obie możliwości i wszystko przeliczyć przed podjęciem decyzji. Zastanowić można się też na podwyższonym stanie deweloperskim.
Stan deweloperski domu lub mieszkania: co sprawdzić?
Przy zakupie nieruchomości od dewelopera trzeba zachować zasadę ograniczonego zaufania. Warto dokładnie zweryfikować od kogo nabywamy nieruchomość choćby przez sprawdzenie opinii dotychczasowych klientów danego dewelopera.
W kontekście stanu deweloperskiego i wykończenia domu lub mieszkania, niezbędne jest zwrócenie uwagi na zapisy znajdujące się w umowach. Umowa deweloperska czy umowa przedwstępna powinny jednoznacznie precyzować zakres i sposób wykonania prac. Po przeczytaniu dokumentów nie powinniśmy mieć żadnych wątpliwości na temat tego, co i kiedy zostanie wykonane oraz jakie materiały zostaną użyte. Szczególną uwagę powinniśmy zwrócić na:
- Jakość materiałów użytych do budowy ścian, w tym ścian działowych.
- Standard wykończenia ścian. Mogą być one pokryte tylko tynkiem albo już przygotowane do malowania. Czasem nawet w stanie deweloperskim ściany są pomalowane jedną warstwą farby. Klasę drzwi wejściowych.
- Współczynnik przenikalności ciepła okien.
- Jakość materiałów wykorzystanych do posadzki. Specyfikę balustrad przy schodach i oknach.
- Materiał, z jakiego wykonano parapety wewnętrzne oraz ich specyfikację techniczną.
Oczywiście zweryfikujmy też, czy deweloper w pełni wywiązał się z zapisów znajdujących się w umowie.
Sprawdź również: Jak powinna wyglądać umowa przedwstępna?
O czym pamiętać przy odbiorze nieruchomości w stanie deweloperskim?
Odbiór mieszkania po miesiącach oczekiwań wzbudza sporo emocji. To jednak moment, w którym powinniśmy rozliczyć dewelopera z jego prac. Zwróćmy uwagę na wszelkie niedoróbki. Niektóre z nich, np. pęknięcia ścian można wychwycić bezproblemowo. Na odbiór nieruchomości w stanie deweloperskim warto jednak udać się, z osobą dobrze orientująca się w kwestiach technicznych i budowlanych. Specjalista wychwyci defekty niewidoczne na pierwszy rzut oka.
Przy odbiorze technicznym domu lub mieszkania warto zachować asertywność i bez pośpiechu sprawdzić wszystkie detale. Zweryfikujmy więc, czy wszystkie wymienione w umowie czynności zostały prawidłowo wykonane. Jeśli tylko coś wzbudza nasze wątpliwości, to spiszmy stosowne informacje w protokole odbioru domu lub mieszkania. Sam protokół koniecznie powinien przyjąć firmę pisemną. Na dokumencie powinna znajdować się data sporządzenia oraz podpisy dwóch stron.
Deweloper do wszelkich zgłoszonych przez nas zastrzeżeń powinien odnieść się bezzwłocznie. Zasadniczo ma 14 dni na to, by poinformować nas pisemnie, o tym, czy zgadza się na poprawkę mankamentów. Ponadto deweloper powinien też zadeklarować termin ukończenia napraw. Termin ten powinien wynosić maksymalnie 30 dni, licząc od daty sporządzenia protokołu odbioru.
Formalności po odbiorze nieruchomości od dewelopera
Po odbiorze mieszkania albo domu w stanie deweloperskim przychodzi czas na akt notarialny. Po jego podpisaniu własność zostaje przenoszona na kupca. Trzeba będzie też załatwić kilka formalności w urzędach. Gdy nieruchomość została zakupiona w ramach kredytu hipotecznego, to konieczne będzie dokonanie wpisu do księgi wieczystej.
Po tym, jak formalnie staniemy się właścicielami nieruchomości, powinniśmy pamiętać o ubezpieczeniu. Polisa dewelopera przestaje już bowiem obowiązywać. Stan deweloperski oznacza, że czekają nas jeszcze prace wykończeniowe. Dlatego też powinniśmy zawrzeć tzw. ubezpieczenie domu w budowie.
Po zakończeniu prac warto wykupić standardową polisę na nieruchomość. Przy sumie ubezpieczenia w wysokości setek tysięcy złotych, koszt dobrego ubezpieczenia to zazwyczaj tylko kilkaset złotych rocznie. Pamiętajmy jednak, by ubezpieczyć nie tylko mury i elementy stałe, ale też ruchomości. Przy okazji można też wykupić OC w życiu prywatnym.
Ile kosztuje wykończenie domu lub mieszkania?
Wpływ na cenę nieruchomości ma multum czynników, w tym lokalizacja oraz powierzchnia. Podobnie stan deweloperski może różnić się poziomem kosztów w kwestii wykończenia. Znacznie ma tu zwłaszcza powierzchnia nieruchomości. Im większa, tym łączne koszty będą wyższe.
Wpływ na koszty wykończenia będą mieć też koszty robocizny. Te są różne w poszczególnych regionach kraju. Można jednak przyjąć, że wykończenie mieszkania będzie kosztować kilkadziesiąt tysięcy złotych. W przypadku dużych apartamentów i domów w stanie deweloperskim koszty te mogą okazać się znacznie wyższe.
Skąd środki na wykończenie mieszkania lub domu?
Naturalnie stan deweloperski można zamienić na nieruchomość gotową do zamieszkania na podstawie środków własnych. To jednak nie zawsze jest możliwe. Gdy chcemy wykończyć nieruchomość ze środków zewnętrznych, to mamy do wyboru:
- Kredyt hipoteczny — kiedy planujemy kupić nieruchomość w stanie deweloperskim z użyciem kredytu hipotecznego, to warto jak najwcześniej zgłosić to w banku. Możemy wtedy otrzymać finansowanie zarówno na zakup, jak i wykończenie danej inwestycji.
- Pożyczka hipoteczna — jeśli nieruchomość kupujemy za gotówkę, ale potrzebujemy środków na wykończenie, to warto zainteresować się pożyczką pod zastaw domu lub mieszkania.
- Kredyt gotówkowy — w ten sposób otrzymamy środki na dowolny cel. Pieniądze możemy więc wykorzystać między innymi na to, by stan deweloperski zamienić na nieruchomość zdatną do zamieszkania. Zaletą kredytu hipotecznego w stosunku do kredytów i pożyczek hipotecznych są małe formalności. Z drugiej strony RRSO może okazać się wyższe.
Koszt wykończenia mieszkania lub domu powinniśmy uwzględnić możliwe najwcześniej. Przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy z deweloperem powinniśmy możliwie najdokładniej oszacować wszystkie koszty, które poniesiemy po podpisaniu aktu notarialnego.
Sprawdź również: Czy kredyt na wykończenie nieruchomości jest opłacalny?
Czy opłaca się wybrać stan deweloperski?
Bywa, że stan deweloperski nie jest najlepszym wyborem. Czasem to nieruchomość pod klucz okazuje się korzystniejsza. Wtedy to praktycznie całość prac przerzuca się na dewelopera. Mówiąc kolokwialnie, można wprowadzić się na gotowe.
Zdecydowana większość ludzi decyduje się jednak na stan deweloperski domu lub mieszkania. Tak więc wielu uważa to za najkorzystniejszą opcję. Przede wszystkim stan deweloperski zapewnia większe możliwości dopasowania nieruchomości do własnych upodobań. W tym przypadku zupełnie decydujemy, jak ma wyglądać wykończenie łazienki, kuchni, czy każdego innego pomieszczenia.
Postawienie na stan deweloperski domu lub mieszkania może też okazać się opłacalne z czysto finansowego punktu widzenia. Tu dużo zależy jednak od indywidualnych uwarunkowań i np. tego, czy mamy czas na to, by samemu przeprowadzić prostsze prace wykończeniowe. Najważniejsze jest to, by dokładnie przeliczyć ile, wyniosą koszty wykończenia nieruchomości ze stanu deweloperskiego.
